近年來，目前國內產業園區已經進入存量運營時代，產業地產逐漸成為社會關注的熱點和投資新寵，產業巨擘和地產大佬紛紛搶灘登陸產業地產版圖。據統計，國內頭部房地產商萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商局、綠城、首創、遠洋、中糧等，紛紛涉足于產業地產，成立了專門的事業部、部門或中心。而“園區運營”這個詞越來越多的被提及。

大家都在非常急迫地問，為什么要談這個？園區運營是否=園區服務？國內誰在這方面做得最好？我們應該如何學習借鑒？......

早期，各大園區企業靠給各地政府規劃和編制一個宏偉的發展藍圖和美好的未來往往就能輕松拿下項目。相對應的產業地產商的商業模式也很簡單，拿地—建載體—賣載體—走人，簡單、粗暴、直接。

但隨著經濟社會的變化，行業的深度發展，政府逐漸意識到早期美好的藍圖和故事依舊高高掛起，而產業地產商早已抽身離開，留下大批空置的園區載體和參差不齊的園區產業，讓政府不得不回歸冷靜。

因而，近年來，政府在和企業談項目時，不再只關心規劃和愿景，除了有故事，更要有實實在在的產業導入和全生命周期的園區運營能力，這也是為什么近年來會出現許多政府更愿意給實體企業土地這一怪象的原因，說是“怪象”是因為政府有點太急于求成，忽略了實體企業并不是真正的產業地產運營商，并不具備園區開發和運營的實操能力和經驗，畢竟術業有專攻。

為了讓產業園區回歸正確的軌道，早在2018年1月12日，北京市政府辦公廳就印發《北京市人民政府關于加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》，出臺了系列關于產業地產的突破性條文，主要有園區開發企業不得分割銷售、應100%自持，不得轉讓股權；而2019年5月23日北京市住房和城鄉建設委員會官網發布《關于進一步完善已建成研發、工業項目轉讓管理有關問題的通知（京建發〔2019〕216號）》和《關于進一步明確已建成產業項目買受人審核有關問題的通知（京建發〔2019〕217號）》，首次在整個北京市范圍內全面叫停了工業、研發類項目的分割銷售。此文件一出，業內均說北京產業地產已死。

因而，園區運營必須前置，要早于物業載體建造，在選址、研發、規劃、定位甚至頂層設計階段就必須介入，而絕不是一個后期配套服務部門。如果一個運營者在后期介入，木已成舟，發現產品和產業是完全割裂開的，運營就真的只是園區物業服務了，毫無運營的意義。

而園區運營的最終目的是要通過全生命周期的運營創造最大化的價值。

首先是滿足政府價值需求。對政府而言，發展園區的首要目的是履行經濟職能，導入產業，產生稅收，引進高端人才，實現地方經濟的可持續發展。而園區的核心是產業，產業的基礎是企業聚集，因而，滿足產業企業的訴求，為產業企業創造最大化的價值，進而實現園區產業的發展，便是園區運營的核心使命。

而園區運營商必須認識到的是如今產業客戶的價值需求除了最基本的載體和物業服務需求，更為真實的需求是經營訴求、管理效率訴求、低成本的融資訴求等更為貼合企業發展的需求。

因而，園區運營商要做的便是成為園區企業的事業合伙人，對園區所有企業經營狀況進行充分了解，了解它的營運和上游需求、核心競爭力、和產品的市場方向，助推企業成長。另一個方面，圍繞園區產業，將生態鏈做長，生態圈做廣，全方位融入產業發展之中。

最后，園區運營商通過提供物理載體，構建含運營、管理、金融、資源、服務、孵化、引導等要素的平臺或生態圈，搭建高效科學的運營體系，全方位、多層次的運營，從而提升園區資產價值，突破傳統的盈利模式，實現企業自我價值的最大化。

道理很簡單，但是不得不承認，園區運營涵蓋專業領域非常廣，涉及公共關系非常多,是一個周期相對長、復雜程度高的系統工程，而且效果也并不能立竿見影，需要認真、耐性與毅力,可以說園區運營是一個“細節工程”或者“良心工程”。

具體如何做園區運營，由于各個區域、政策、產業等條件的不同，難以有一個標準的普適性的細則，如今較為普遍的現象是大小園區都在聯合多方資源打造服務平臺，其核心要義是通過資源整合形成資源互補與共享。

值得注意的是構建平臺是一回事，平臺是否真的在良好的運行，能夠為產業發展提供幫助，在促進產業發展的同時運營商能夠獲得利潤，實現政府、產業企業、園區運營商的多方利益才是構建平臺核心。跟著園區產業跳舞，真正創造最大化價值，才是評判園區運營好壞的一個標準。

如鴻坤產業集團，作為北方后起的優秀園區運營商代表，站在運營商的角度，用資產運營、資源整合的方式，融入創新元素和理念，打造全鏈條的產業服務體系，精細化的做好園區和城市運營。

（1）園區開發方面

鴻坤產業擁有產業園區專業開發團隊，提供標準化的產品開發的同時，結合產業不同需求，定制特色產業載體，以滿足產業客戶的個性化需求。

（2）園區產業定位方面

為更好地服務科技成果轉化與落實高質量發展訴求，鴻坤產業在園區營建方面，聚焦特色主題化園區，將園區的發展精準聚焦在1-2個主導產業，如鴻坤·金融谷項目聚焦金融和科技產業，鴻坤·云時代項目重點圍繞電子商務和移動互聯網，而鴻坤·國際生物醫藥產業園布局生物醫藥產業；圍繞主導產業，同時引入一些高精尖的特色產業，精細定位園區產品。

（3）園區運營服務方面

鴻坤產業以企業客戶為核心，打造創新服務生態體系，構建完整的產業生態服務體系。一方面提供面向企業、員工、社群、產業的發展所需的全方位的服務，如，為企業提供產業資源、政企服務、金融服務、企業孵化等。

另一個方面，整合多方資源，加強和政府、協會等的合作，構建了產業服務、股權投資、物業服務、智慧園區、配套商業五大平臺，在產業服務方面除了提供企業所需的基礎通用服務，針對不同的細分產業領域，如生命健康產業、數字信息產業等更是提供專業性服務。

以代表性項目鴻坤·金融谷為例，以“產業生態”和“景觀生態”相結合的“雙生態”設計理念，為入園企業打造匯集綠色生態辦公、資本市場快速通道、高端文化交流和健康餐飲休閑于一體，涵蓋企業總部、商務辦公、餐飲休閑等融合業態，并持續完善“創新服務生態圈”的搭建，為入園企業提供產業促進、載體配套及產業社區等創新服務，其運營服務項目可以細分到350多項，從根本上實現了“創造最佳客戶體驗”的目標。

（4）產業培育方面

 而在產業培育方面，鴻坤產業依托鴻坤集團旗下資本業務集團，鴻坤億潤投資、鴻坤基金、鴻坤財富等多樣化金融板塊，為不同成長期的企業提供針對性的服務。

通過細致入微卻又行之有效的園區運營和產業深耕，構建良好的園區產業生態，一方面鴻坤產業各大園區招商引資成績顯著，以鴻坤·金融谷項目為例，截止2018年，園區入住率高達98%，其中高科技企業占31%。據不完全統計，2018年園區產值規模達40億元。

另一個方面，鴻坤產業始終秉持著“打造產業生態，提升城市價值”的發展理念，為入園企業持續提供覆蓋企業成長全生命周期的運營服務，成為北方產業地產行業中精細化運營的典型樣本。目前鴻坤產業已經開始反哺集團的地產業務，成為鴻坤集團旗下的重要業務板塊，并且鴻坤產業積極外拓，目前全國已布局15個園區，實現了模式的成功輸出和復制。