在產業園區運營全鏈條的管理過程中，頂層設計是非常重要的。后續的具體運營管理、招商方式等都是圍繞頂層設計展開。  ——葉鳴

進行頂層設計的過程中，最重要的是需要想清楚產業和商業模式。

第一，需要明確到底做什么產業。園區需要一個細致的產業定位，明確主攻方向，聚焦某個或幾個方向，然后將它的產業鏈和生態鏈研究清楚。明確的產業定位，有利于去設計相對應的政策和服務內容。

關于產業定位，首先考慮國家鼓勵發展的方向，其次是地方重點發展的方向，并考慮當地原有的產業基礎、人才基礎等，最后得到一個大致的產業定位。

第二，明確投資回報率和回報周期。在進行產業定位規劃的過程中，需要明確建設樓宇的標準、土地成本、建設成本，以及規劃好回報周期，并且反推未來的定價、租金等。另外, 也要明確項目的商業模式, 除了樓宇本身的租售外, 還有哪些盈利點和收入來源. 園區運營是個細水長流的行業, 要考慮短中長期收入的平衡.

招商過程中遇到的困難，怎么解決的？

產業園區項目，無論前期頂層設計做得多好，還是難免會遇到產業、技術、模式或者政策等的變化。因此很難將5年、10年后的產業發展規劃清楚。但是，做3年的規劃定位是具有可行性且必要的。

以大連軟件園為例，最初只有一個三四千平方米的創業中心，并且入駐的公司都是小公司。但是我們研究后發現：大連和日本產業有著緊密的關系，日本生產性企業在大連經濟開發區進行了第一波投資。因此我們當時的定位是——中日軟件產業合作的戰略門戶。我們圍繞著這個定位開展招商工作。

在當初的情境下，如果不切實際地向北京、深圳等城市學習，可能也無法取得成功，因為需要找到適合大連本地情況的方向。一開始，我們引入了索尼、松下等日資軟件企業，但是發展到一定階段我們也遇到了瓶頸。日企整體相對謹慎，并且軟件研發企業一般不需要不斷地擴大，因此，我們的園區發展無法不斷擴大規模。

為了吸引更多企業的到來， 我們調動政府和社會力量，舉全市之力，建立人才培訓體系。有了政府的支持，能夠構建全方位多層次的行業人才培養系統，所有的大學都設置了面向亞太區的軟件和IT服務外包相關的復合型科系，因此大連具備了定制化、實用型、復合型的人才體系。我們還通過政府的協助，幫助企業和大學構建定制型人才培養計劃。例如某專業的同學在大三的時候，某企業預計需要50個這方面的人才，然后與學校溝通，第四年加入這個企業的課程，畢業考試合格，企業就直接錄用。我們運用系統性的策略進行全方位招商，吸引來了GE、IBM這樣的大型跨國企業之后，他們的上下游企業也會主動找我們合作。因此，我們逐漸開啟了一個新的招商方向。

產業運營，首先需要明確服務內容

產業園招商需要綜合考慮，包括目標招商企業、企業的具體訴求、樓的標準等。產業運營首先需要明確服務內容，服務不是為了服務而服務，而是用于幫助招商和安商。運營期間的服務需要對產業有很深入的理解，才有可能在運營階段去挖掘新的增值服務和增值收益?？梢灾饕獜娜齻€角度去深入了解客戶的需求，定制化地提供服務：

1.企業的需求

運營服務不是簡單的物業管理工作，需要非常細致地圍繞企業需求去進行服務。例如跨國公司對空氣潔凈度的要求、健康的標準、門禁系統的服務、空調的管理等等細節都需要運營方滿足。如果無法提供這些細致的服務，對招商工作是不利的。

更深入一層的服務包括政策服務、融資服務、推廣服務等等。歡迎關注產業服務平臺（CYYY2018）因此，在運營服務階段，需要去挖掘企業的需求，研究企業的發展階段，提前規劃服務內容。

2.員工的需求

員工也有很多個人需求，例如孩子上學、醫療服務、車輛保險、知識培訓等。作為產業園區運營方，如果能給他們解決這些需求，為企業和員工提供一站式服務，員工的需求得到了滿足，也自然會繼續留下來。

3.資源整合

產業園區擁有的企業資源，實際形成了一個平臺。如何發揮平臺的價值呢？這需要充分的資源整合，包括線上和線下，將園區的影響力拓展到園區本身的物理范圍之外。因為這個平臺本身聚集了大量的企業，如果有客戶、市場、項目，那么企業是愿意支付一些服務費用給園區運營方的， 這實際就形成的園區的增值收益來源。歡迎關注產業服務平臺（CYYY2018）

總而言之，園區運營需要在國家和政府的支持下，探索出適合園區自身的策略，形成產業集聚，能落地的運營才是真的運營。