產業園區作為一種復合型的產業形態，既不同于房地產行業，又不同于高科技行業，商業模式較為復雜。通常來講，產業園區的商業模式一般會沿著如下三個階段的路徑演變升級：

園區1.0階段——房地產開發模式：此階段園區企業的核心能力是園區規劃、開發、招商能力，角色定位更多偏向于“園區開發商”，主要收入來自于園區土地、房地產銷售，呈現明顯“重資產”特征。

園區2.0階段——產業服務模式：此階段園區企業的核心能力是產業綜合服務能力，角色定位偏向于“園區運營服務商”，在園區收入結構中，房地產銷售的占比降低，產業服務費、載體租金收入的比重增長，呈現明顯“重服務”特征。

園區3.0階段——股權投資模式：此階段園區企業的核心能力是產業洞察、產業組織、產業投資能力，呈現明顯的“重投資”特征，角色定位轉變為“產業投資人”或“企業合伙人”，房地產銷售收入很少，股權投資收益快速增長，并與產業服務費和載體租金一起，構成園區最主要的收益來源。

“十三五”期間，國內大部分產業園區企業仍然處于“園區1.0階段”，即房地產的一、二級開發收入依然在營業收入中占比最高，部分企業甚至超過90%的收入都來自于房地產銷售。“十四五”規劃期，房地產開發仍然是產業園區平衡現金流的主要收入來源，但是一旦房地產市場出現波動，或者存量土地開發完畢，產業園區將面臨著主營業務收入大幅下滑的“窘境”。

產業園區要明確自己的商業模式升級戰略，需要盡快向“房地產開發+物業持有出租+產業服務+產業投資”平衡發展的模式過渡。但是，確定的商業模式如何落地？如何協同“輕、重資產”各業務間的比例關系？這將是產業園區企業需要明確的核心問題。

二、產業定位如何升級？

“十三五”期間，園區主導產業多是勞動力密集型的生產制造業、低端物流倉儲等產業，面臨附加值低、發展空間小等困境，成為各地政府逐步“騰退”的對象。受2020年的疫情影響，園區原有的主導產業加速下滑，甚至“一蹶不振”，“空置率”和招商難度大幅增加，轉型升級迫在眉睫。與此同時，國家大力扶持的醫藥醫療、新一代信息技術、高端制造等戰略新興產業高速發展，預計2020年戰略性新興產業增加值占國內生產總值的比重將達到15%。

在園區競爭日益激烈的今天，產業園區要避免“大而空”的產業定位，要系統研究與充分論證，細分產業定位，避免同質化定位現象進入惡性競爭，最終導致產業招商“漫天撒網”、效率低下，“美好的規劃”難以落地。一些“小而專”的專業園區往往能夠呈現出更強的活力和競爭力，將成為推動產業轉型、消費升級和“雙創經濟”發展的重要載體。

“十四五”規劃期間，產業園區必須要深入思考和明確產業升級戰略：本園區獨特的資源稟賦是什么？哪些戰略新興產業、哪些細分產業、甚至是價值鏈中的哪些環節更適合在本園區“落地生根”？本園區到底如何進行政策、產業聚集策略等方面的創新，才能夠吸引到目標企業的落地？

三、資本突破如何實現？

作為一個傳統上重資產、長周期的行業，融資能力不但是保證產業園區項目能否順利開發的基礎，更是后期運營能否持續投入的核心。

所以，產業園區在現金流生產能力、資產資本化能力、金融工具適用性等方面與金融資本格外適配。同時，多方勢力的加入也將裹挾起資本市場的力量，以政府基金、產業投資基金、企業債發行、資產證券化為基礎架構，產業園區的“金融屬性”特征愈加突顯。

隨著科創板、“注冊制”等資本市場創新舉措的陸續推出，以中新集團為代表的國資開發區上市的通道已經開啟。此外，力合科創、易商紅木等重量級企業的成功上市，都有力地證明了產業園區與資本市場的對接在加速。

“十四五”規劃期，產業園區企業應該盡快明確資本戰略，基本具備條件的園區企業，應該盡快確定上市主體、上市時間、上市模式（IPO還是“借殼”）、上市地點（國內還是國外的交易所）。已經上市的產業園區企業，應考慮加大“外延式”發展力度，通過“兼并、收購”優質園區企業的方式，加速擴張業務規模，實現收入、利潤、市值的更快增長。不具備上市條件的園區，也可以考慮與上市公司或產業資本合作的方式，通過發起成立產業基金，大力發展產業投資業務，最終形成“產業和資本相生互動、協調發展”的良性局面。