產業園區作為產業聚集的載體，既是區域經濟發展、產業調整升級的空間承載形式，又是地區社會經濟發展水平的衡量標志,它肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等重要使命。產業園區的形式多種多樣,如高新區、開發區、科技園、文化園、農業園、特色產業園,以及近年來各地陸續涌現的科技新城、產業新城等。近幾年,伴隨新興產業的快速發展和房地產市場的連續低迷，產業地產逐漸成為社會關注的熱點和投資新寵,產業巨擘和地產大佬紛紛搶灘登陸產業地產版圖。

稍加留心的話,你會發現,許多產業園區建樓賣房熱熱鬧鬧,可一到園區運營則冷冷清清;眾多產業地產項目的宣傳廣告中,地產訴求漫天飛舞,而產業訴求鳳毛麟角;不少產業園區的管理團隊中,地產行業出身的比比皆是,產業背景的寥寥無幾……

當下，國內產業地產（園區）開發項目暴露出的四大癥狀：

一、園區運營戰略缺失                                                                 

(一)主要癥狀表現

(1)對產業地產開發運營的本質目標與運營精髓研究甚少,不熟悉產業運營的要素內容與重要作用。

(2)對產業地產項目中兩大核心內容“產業”與“地產”的相互關系和互動機制不清晰,容易把產業地產項目視作單純的地產范疇。

(3)不清楚產業地產之產業運營與物業經營、商業經營的構成關系與工作配比,往往重視物業和商業,忽視產業;或關注產業本身,忽略園區綜合配套。

(二)處治思路方法

(1)區域經濟和產業經濟是產業地產、產業園區建設經營必須研讀的兩門“功課”,產業地產商不但要掌握房地產市場的走勢和區域市場狀況,更要研析區域產業基礎與經濟構成、產業結構調整走向、相關產業鏈構成,以及國內外產業發展趨勢,等等。無論是專業化的產業園,還是綜合型的產業園,乃至產業新城,都要將園區產業運營與區域社會經濟發展“掛鉤”,圍繞目標產業鏈,從思想層面、戰略高度制定包含產業運營在內的一體化園區建設經營戰略。

(2)貫徹執行產業地產開發建設所遵循的經營理念,根植強化地產為先、產業為本”、“開發為形、運營為核”、“概念為點、內容為面”的建設經營理念,從開發理念和運營戰略上保障園區項目站在制高點。

(3)研究分析產業鏈上的各類企業分工協作的特點和日標行業企業在不同發展階段的服務需求,尤其需要確定關鍵的共性需求,從而有的放矢地籌劃園區產業運營的重點內容和工作推進步驟,明確知道產業運營要為園區企業和園區自身(運營商)分別帶來什么和怎樣帶來。

誠如行業資深人士所分析,一個產業地產項目的成功關鍵取決于三點:第一,也是最核心的,即要知道企業客戶需要什么,這需要大量的客戶分析和積累;第二,要發動、整合強大的資源去開展招商；第三也是最體現技術含量的,企業招進來,園區形成了產業聚集,就必須提供各種增值服務,建設服務平臺,讓企業獲得優于其他地方的成長環境。

二、園區運營模式模糊                                                                 

(一)主要癥狀表現

(1)產業地產項目建設模式和企業(開發商/運營商)經營模式模糊不清,將傳統地產開發模式移植到產業地產領域后,形成了產業和地產“兩張皮”的現象。

(2)很多產業地產商即使知道產業運營的基本內容和重要作用,也不知道如何系統地展開園區產業運營。

(3)產業地產、產業園區同質化日益嚴重(產業定位同質化、建筑形式同質化、商務配套同質化、公共平臺同質化、產業政策同質化)。

(4)不清楚園區產業運營的盈利模式在哪里,只是擺擺“花架子”,象征性地喊些運營概念、搞些簡單服務活動。

(二)處治思路方法

(1)梳理地產建設與園區產業運營的關系,比較分析新興的產業地產建設模式與傳統住宅和商業地產開發建設模式的異同,熟悉產業地產所延展出來的產業鏈內容,以及整合操盤的工作立腳點與突破口。

(2)厘清產業地產個案項目的短期利益與園區開發商/運營商的長期利益之間的關系,找準經營定位。單一的、小型的產業地產項目,由于開發規模小、建設周期短、運營內容少,對運營模式的要求多少還可以打點折扣,但對于規?；漠a業地產商,尤其是產業新城的造城者,必須站在全局化、長遠化發展的大視野上,面對牽一發而動全身的大格局,前瞻性地構建園區經營模式和企業(開發商/運營商)發展模式。

(3)勾畫園區運營商的可持續發展商業模式。毋庸諱言,現階段產業地產的營業收入主要靠物業銷售,多數園區運營商的產業運營服務收入有限,甚至為零,因此必須主動加強運營服務性收入的籌劃,研究掌握園區產業運營的具體內容,明晰哪些公共服務平臺與增值服務是公益性的,哪些是經營性或盈利性的,以及如何有效開展盈利性運營服務。

(4)在產業地產、產業園區同質化建設日益嚴重的情況下,研究建立和實施包含產業運營內容的獨到且可行的經營模式,借此規避同質化競爭的風險。

立志成為中國產業地產領軍企業的聯東集團通過數年的實踐摸索充分認識到:真正做好產業地產最重要的是模式問題。產業地產模式應該是一個全程把控過程,從投資開始,到建設、施工、招商,再到運營服務,是全程的管理,這與傳統地產迥然不同。

作為產業地產新軍的天津南開允公集團在建設智慧山科技文化創意產業基地伊始即確立了園區“載體建設+產業運營”的經營模式,瞄準新興文化企業的需求,在建設創意性建筑設施與建筑環境的同時,以公共平臺搭建和產業氛圍營造為突破點,提供全程的創業服務,讓文化創意企業愿意來、留得住。

三、園區運營人才匱乏                                                                 

(一)主要癥狀表現

(1)許多產業地產項目運營團隊幾乎是清一色的地產背景人員團隊的園區運營、公共服務基本停留在概念上。

(2)一些原本從事科技研發制造或傳統生產服務的實力型企業也拿地建設產業園區,轉型做起產業地產商,他們擁有一定的產業背景,但對園區產業運營的理解和熟悉程度各有不同,產業運營工作開展的深度與廣度千差萬別。

(3)產業招商和產業運營的專業人才相對匱乏,想招聘找不到合適的人選。

(4)缺少系統的培訓機制,在園區運營方面想外部培訓找不到過硬的專業培訓機構,自我內訓又缺少全能型的老師。

(二)處治思路方法

(1)園區產業運營管理是一個復合型工作,涉及園區產業規劃、政府公關、園區招商、企業孵化服務、活動策劃組織等多種工作內容。歡迎關注產業服務平臺（CYYY2018）該工作崗位需要從業人員具備戰略規劃、企業管理、市場營銷,項目管理等復合專業背景,對知識結構的要求較高:而且從業人員必須具備協調組織能力、公關能力、策劃能力等綜合素養,因此在配備團隊人員時,盡可能地錄用“一專多能”的人員。

(2)打造運營團隊需要一邊聚集精英,一邊培養人才,外部挖人與內部挖潛相結合。借助獵頭公司挖來行業精英,團隊內地產出身的人員學習補上產業相關知識內容,園區出身的人員學習補上地產相關知識內容。

(3)外派考察和內訓學習相結合,到知名園區考察交流、增長見識和積累經驗;請專業機構在園區進行培訓。很多國家級開發區、高新區有多年園區運營管理經驗,歷練出了一批行業資深人土,可請來做顧問。

清華大學科技因是我國近百家國家大學科技園中的一個標桿,如今它們在全國各地復制經科技園區,旗下關聯公司也有聲有色地搞起了科技地產,但項目的核心管理固隊中幾是清一色的產業投資、科技管理和業運管等背景的人士,這樣可以克分保證園區的產鹽運營,而在地產工程建與管銷方由刻多在項目當地臨時用一些地產專業人士。

某醫藥產業園通過獵頭公司招園區招商總且,起初只招錄生物藥專業的舉業人員,不認可頭拉的非生物醫藥專的園區綜合運管與相商方曲的專軍型人物,但當該園區意識到商運普可以量收并蓄時,已為時已晚,專家型人物早已另謀高就。

筆者在工作交往中,遇到過各地很多政府背景的高新技術園區的運營管理人員,其中不乏從事相關專業十幾年的資深人士,他們有著相當豐富的園區運營管理經驗,產業地產商們不妨向這樣的專家問道解惑,將受益匪淺。

目前,以南方廣東地區為代表,各地相繼出現了多家產業地產、工業地產和產業園區的咨詢培訓機構,但它們大多是瞄著園區招商而開展咨詢培訓業務,少有園區產業運營的具體內容,這也反映出業界整體性地對園區運營方面的忽視與無奈。

四、園區運營管理滯后                                                                 

(一)主要癥狀表現

(1)園區沒有針對運營管理構建相應的組織架構。

(2)園區缺少相關運營管理制度。例如人園企業管理服務流程、園區孵化管理制度、公共平臺管理使用辦法、中介服務機構選評與管理辦法、園區運營的績效考核辦法等。有的園區即便建立了一些運營管理制度,也存在著可執行性差或執行不到位的問題。

(3)一些園區或產業地產項目在園區運營方面進行了很好的探索實踐,運營頗為超前,但運營管理仍然滯后。

(4)沒有對入園企業進行很好的登記造冊管理和動態管理,不了解入園企業的真實需求和服務反饋,甚至停留在物業與業主的簡單關系層面。

(二)處治思路方法

(1)首先園區運營商的老板與核心管理層必須從思想上重視園區運營管理,不能只重建設、重招商,而不重視運營管理,這是一種短視行為日常工作中需要有意識地加強園區的規范化管理和專業化運營。

(2)健全完善園區運營管理制度,建制度就是為了規范經營、提高效率和規避問題,編寫制度也要考慮合理可行和有利監管。

(3)建立考評機制,對工作的推進情況、制度的執行情況加強監管和績效考核,鼓勵先進、樹立典型。

(4)園區的運營管理機制應該促成園區運營商與園內各類企業密切聯系,園區運營管理人員能夠與企業老板和主管人員打成一片,只有這種接地氣式的服務溝通,才能有效推進產業運營工作。

“業務超前、營銷至上,管理滯后、文化無力”是中國產業界、企業界的普遍現象,也是影響企業或經濟實體持續健康發展的痼疾。

有些產業地產商或許會問:上述運營不適癥的癥候我們都有,但日子過得很好啊。

那就要看“好日子”是如何界定的,是辦公樓宇租售得很好,是自身銷售收入很好,還是園內企業發展得很好?是園區產業集群效應很好,還是自身的運營服務收入很好?

當然還要看你的好日子是否能夠持續得好。

不同的“好”代表了園區不同的經營內容和運營水準。誰又敢斷言在園區運營工作未得到保障的情況下,每個產業地產項目都能夠有超強的吸引力和聚集效應。有很多運營良好的高新區和開發區內的產業地產項目就呈現上面所說的現象,但應該清醒地認識到它們是“沾了區域的光”

產業地產剛剛起步,隨著更多開發商的加入和同質化競爭的加劇園區的產業運營將成為項目的最大賣點和園區持續發展的關鍵保障,誰能夠抓緊補上運營短板,擺脫運營不適癥,誰就將在下一輪更為激烈的市場競爭中,占得先機。