樊：

感謝陳總百忙之中抽出時間接受我們的產業專項訪談。首先請您對星河產業的發展及布局介紹，包括目前項目開發情況，已布局的城市，核心競爭力等方面。

陳：

隨著整個星河控股的戰略方針調整，星河產業發力更加集中，圍繞著粵港澳大灣區和長三角兩大核心區域進行戰略布局。

樊：

從您介紹的整體情況來看，借助深圳星河WORLD成功的運營經驗，星河產業產融項目在異地城市落地都比較順利。對于這種異地復制的能力，您認為其中最重要的是把握哪些方面？

陳：

當地政府對深圳星河WORLD運營模式比較滿意，好的產融項目能為區域提升投資潛能。

對于大家重點關注的產業招商和產業運營這兩大方面，我們的經驗更加豐富，從深圳、南京星河WORLD，到星河（惠州）人工智能產業園，除了極具優勢的產融模式實踐外，還有其他核心價值：一方面是對現有土地價值的有效利用，另一方面是引領當地重點發展產業，這都是政府所期望的。

與以往不同的是，以前側重招商，但現在招商的同時，我們會兼顧企業發展本身的需求，把企業的共性需求集中起來，進行公共環境配套建設，比如商務接待中心、媒體發布中心、網絡直播間、大型會議室等，盡力做到資源共享及資源有效利用。

樊：

關于產業定位、產業主導這一塊，星河自身有哪些產業鏈？

陳：

星河控股打造“產業為引領，金融為護駕，商業為驅動，地產為根本，物業為支撐”的自循環生態圈。

星河控股致力于做城市運營引領者。產業，是星河控股未來發展戰略的重要部分，提出“產業引領”，有兩方面的考慮：一是產業布局應用，另一個是產業結構發展。星河產業在這個過程中要把握住跟政府合作的機遇，拓展更多的項目和機會，兌現產業價值。

產業地產與產業運營實質差距很大，產業地產意味著項目竣工后租售完就完成了，而產業運營需兼備寫字樓租售及園區持續運營兩大業務版塊。依托深圳、南京星河WORLD等項目的運營積累，入駐企業超1000家，已儲備人工智能、航空航天、互聯網+、機器人、文化創意等產業鏈條，為之后落地的產融項目做好能量儲備。

樊：

星河的招商方式是怎樣的？在招商引資方面有哪些比較好的做法、好的經驗？

陳：

原有的招商有駐地招商、產業招商、政策招商、國際招商、投孵引商五種方式。

從現實情況來看，駐地招商仍然是基礎，主要做地緣客戶的積累。政策招商也是重中之重的渠道，雖然星河作為民營企業，但跟政府在產業載體、產業招商等需求上的配合非常默契。

我們從兩年前開始嘗試產業招商模式，到今天，產業招商每年落地面積已達到整體招商面積的20%左右，且引入的資源基本都是行業領軍企業。產業招商，針對整個產業園重點發展的產業領域，在圈層及產業鏈層面效果顯著。星河產業內部把產業招商團隊進一步細化成兩支隊伍，一支主攻國內高端客戶，而另一支則置身于國際資源對接。同時，星河產業也與國際知名機構廣泛合作，共建共享產業資源平臺，促進產業創新要素在全球范圍內的多向流通。

我們一直積極挖掘國際招商資源，今年已陸續有項目落地，即將落成的深圳星河WORLD雙子塔，將是國際招商的重頭戲。

樊：

星河愿意吸引成熟企業或者大型企業還是更希望吸引具有發展潛力的新型企業、中小企業？ 

陳：

企業選擇方面，我們希望的企業規模比例大概是4:6，即40%的大中型企業，60%的中小型企業。

其實產業園區運營并不完全是為了穩定的租金，而是更注重產業導入的能力，以及整個產業鏈的不斷調整完善。大型企業產業相對固定，如果一個園區產業被三五家大型企業所主導，其產業的發展則沒有太大的成長及突破空間。我們在做產業運營和服務的過程中，更傾向于產業節點之間的互動與協作，比如大型企業起到龍頭帶動作用、引領產業方向，而中小型企業在創新力和活力方面就更加豐富多樣，起到補鏈的作用。但是，中小型企業存在一定的不穩定性，所以我們對這些企業會有培育意識，通過一些產業平臺搭建，產業環境塑造、產業資源導入等，協助中小型企業快速成長。從園區活力考慮，中小企業是值得培育與投資的。

樊：

對于中小型創新企業，星河是怎么吸引他們過來入駐園區？

陳：

吸引科創型企業入駐，首先在企業入園的條件上會更加開放，合作方式會更靈活。對于具有高成長性的企業，售價、租金方面會有更多優待?！白饨?服務/產權換股權”的創新模式也可以運作起來。

比如，深圳星河WORLD人工智能產業園正在計劃做騰訊在線業務，就會降低基于騰訊平臺開發的創新企業的租金，同時也保留了對其未來的投資權，這也是孵化的過程。

另外，我們會對這類企業做一些特殊的配套建設，逐漸將這些配套打造得在行業內具備有一定的影響力，相應地，企業也將對園區有一定依賴性。疫情期間，互聯網經濟發展迅速，關于直播領域，我們也可以開辟固定的區域，搭建好設施設備包括高端的音響設備，空間感更好的直播間等，便于企業做直播。企業臨時租用園區的這些資源，不僅節省這部分成本支出，而且拍攝條件還更優越。

我們也很注重企業之間的關聯性。企業成行成市的效應跟商圈是一樣的，越是扎堆，整個產業鏈就會更加聚焦，這對企業的成本控制就越有幫助。

樊：

請陳總在產業創新服務方面進行一些探討。

陳：

關于對企業的服務，首先就是用心，服務不在乎形式，最主要的是態度，當我們用心為企業服務的時候，會挖掘到更多服務需求。

疫情期間，星河的園區服務就十分具有代表性。疫情的突發讓很多企業面臨經營困難的問題，其中一些外向型企業，隨著歐美區域訂單大幅降低，業務短期內看不到好轉。還有一些中小型企業，由于規模和資源有限，在復工復產過程中存在很多難題。針對這些問題，我們積極拿出解決方案，與企業共渡難關。

第一，減租免租。星河產業做出相關舉措減輕企業負擔。

【旗下深圳星河WORLD以及工業區、寫字樓等多個項目內，所有按照要求延遲復工的入駐企業，2020年2月租金減半。針對位于深圳、珠海、成都、重慶、廣州、 南京 、普寧七座城市的星河·領創天下項目，2020年2月費用全免?！?/span>

第二，租賃面積由大換小。對于業務壓縮的企業，根據實際情況，解決場地變換問題。

第三，防疫物資提供。園區企業復工防疫設施設備不足的，集中協助解決口罩、消毒水等防疫物資問題。

在這個過程中，星河產業攜園區企業，主動投身疫情防控支援工作，積極踐行企業公民責任。據統計，整個園區企業捐款捐物累積將近1.8億。

第四，協助企業在疫情期間的各類申報。基于我們與企業擁有良好的互動關系，由一個企業管家，帶著一個物業服務人員、一個產業服務人員，形成一個專業小組，針對每個企業需求進行專項服務。在疫情期間，與企業溝通緊密，協助他們解決了政府補貼申報等問題。

第五，協助企業獲得投融資。一直以來，我們幫園區企業做了很多融資服務，比如中小企業貸款，都是我們找銀行幫忙對接，目前有些合作項目已經落地。而在投資方面，則是星河一直在做的，“房東+股東”是我們的發展特色。從企業入駐園區開始，我們就有專業團隊對他們進行綜合評估，通過星河金融公司跟進企業的發展動向，在適合的時機進行投資。

做客戶服務，最主要的是用心，才能找到客戶的痛點，服務的內容非常多元化，也會花費許多精力，但要從長遠看，這些服務其實都是在投資，投資企業的未來。

關于創新服務，包括技術管理方面的指導，商業模式的指導，以及運作方法的指導等。每年都有集中式培訓，大規模的培訓比如稅務培訓、風控培訓、互聯網業務培訓，小規模的比如說新三板/創業板上市培訓、、教育培訓、人才招聘等。

另外，園區里面的新產品、新技術也會向園區企業開放。在疫情期間，深圳星河WORLD已經開啟了機器人送餐、機器人消毒等智能服務。

樊：

如何看待服務與盈利之間的關系？盈利模式有哪些？

陳：

對未來的產業運營，我們一貫致力于讓產品有更多的適配性。有了好的產品，加上好的運營服務能力，就會實現盈利。

不管是2019年中美貿易還是2020年的疫情影響，我認為未來產業辦公的大趨勢可能會發生變化。互聯網經濟化帶來新的機遇，再加上這次疫情之后，可能對辦公環境和設備的要求更加嚴格。另一方面，產業運營模式會面臨大洗牌。過去大家認為商辦的物業很值錢，不斷開發，但很多企業經營困難，庫存消化可能時間會更長。所以，面對這種飽和的市場，如果要脫穎而出，需要拼的就是服務，拼的是平臺共享。

從盈利層面來講，我們認為產業形態是首要的，其次運營服務能力要足夠好，應對能力要足夠強，在產業培育投入的精力要足夠多，政策給予的發展空間要足夠多，這樣自然會達到一定的盈利。

樊：

對于疫情及世界局勢的變化，未來星河產業的發展戰略會不會改變，或者對未來整個行業您是怎么看的？

陳：

星河的戰略是不會變的。中國的未來，我們看好兩個方面，一個是科技創新，一個是解決內需問題。

無論是產業平臺的打造，還是做產業運營服務，星河產業已經有豐富的經驗和資源積累，我認為這對星河來講都是一個時代機遇，未來一定會更加堅定、深入地做好產業投資運營商的角色，為實現城市高質量發展貢獻產業之力。

樊：

非常感謝陳總今天百忙之中，抽空接受我們的采訪，也祝我們星河產業未來的發展再創輝煌，謝謝！