前言

產業園區作為產業聚集的載體，既是區域經濟發展、產業調整升級的空間承載形式，又是地區社會經濟發展水平的衡量標志,它肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等重要使命。產業園區的形式多種多樣,如高新區、開發區、科技園、文化園、農業園、特色產業園,以及近年來各地陸續涌現的科技新城、產業新城等。近幾年,伴隨新興產業的快速發展和房地產市場的連續低迷，產業地產逐漸成為社會關注的熱點和投資新寵,產業巨擘和地產大佬紛紛搶灘登陸產業地產版圖。

產業園區發展到一定階段,“走出去”、區外擴張、復制經營是大勢所趨……

一、產業園區品牌復制經營的前提條件                                           

園區實施異地擴展和品牌復制經營是事業做大做強的象征,但擴張之舉一路高歌猛進并非就是好事,當初地產新貴孫宏斌統領的順馳集團在全國鋪天蓋地地拿地擴張,勢頭幾乎蓋過行業老大萬科,但結果卻是折戟沉沙、元氣大傷。

產業地產遠比住宅地產更趨復雜,產業園區擴張經營、品牌復制自有規律與條件,不顧條件、缺少章法,難免一失,甚至自挖陷阱。

（一）清晰可行的運營模式

以建筑物業為載體的產業園區自有復合而獨到的開發運營模式,這種模式既非傳統的地產開發,也非純粹的產業經營,它是“地產開發+產業運營”的“雜交體”、“混血兒”,通過物業開發帶動產業聚集,依托地方政策引導產業提升,借助公共服務助推企業發展,最終實現產業園區、進駐企業、區域社會的同步發展、共羸共進。縱觀國內產業園區或產業地產項目,大凡取得一定經營績效的,都是具有較清晰可行的運營模式或者說商業模式,并經過市場的洗禮與檢驗,逐步成熟和完善的。

創立于1991年的聯東集團在產業園區經營領域,經過十余年的摸索,獨創了產業聚合U模式,致力于打造產業集聚平臺,以聯東U谷為品牌,成功進駐北京、天津、濟南、青島、上海、南京、廣州、重慶等二十多座城市,產業園區項目四十余個,入園企業超過3600家,堪稱目前國內最具規模的產業園區運營商。盡管聯東U模式取得了斐然業績,但也并非盡善盡美,就像《中國房地產報》對2013年中國產業地產30強點評中所說:相對低端的產業水平、缺乏產業引導培育能力和資源問題讓聯東還停留在“開發商”和“房東”的角色,如何提升盈利水平和產業運營能力是其需要攻克的難關。

聯東U谷的路還很長,規?；穆摉|尚且如此,其他產業地產商更要知不足而后進。據說,聯東在蘇州的拓展也曾碰壁,蘇州對聯東U谷的進入毅然說“不”。眾所周知,蘇州的工業發展成績斐然,蘇州工業園是國內最好的園區之一,并已實現工業園區向科技園區和產業新城、生態新城的過渡轉型,蘇州工業園的建設運營模式已成為行業的個標桿,并被國內很多產業新區借鑒效仿。聯東U谷在蘇州的遭遇多少有些“關公面前耍大刀”的意味。

(二)復合優秀的管理團隊

人才是核心競爭力。

產業園區不僅要有運營模式,還要有運營團隊,運營模式由人所創建。產業園區與產業地產的建設運營涉及項目規劃、資金籌措、前期拓展、工程建設、招商營銷、運營管理等方方面面,具備這些領域知識的專業人土,尤其是擁有園區規劃、企業招商和園區運營等經驗的專業人才成為當下各個園區打著燈籠到處找尋的目標。除政府主導的高新區、開發區等經營多年的園區外,多數社會資本投資的非官方背景的園區基本上還處在摸著石頭過河的階段,往往是地產成分重于產業,這些園區和產業地產項目的管理團隊極其缺乏產業領域的專才,做起產業園來總是束手束腳,即使勉強建成一個園區,在開辟一個新區域、一個新項目時,仍然拖泥帶水。

河北石家莊某上市地產公司欲大舉拓展工業地產業務,他們通過獵頭找到一位資深的園區運營好手,該公司的工業地產老總直言:“我們不缺地產人才,拿地建房的事我們熟透了,就想找你這樣的園區運營高手。”產業園區搞品牌復制、搞擴展經管,就是不斷開辟新的戰場,必須要有可以并地帶兵打仗、精通戰法的帥與將。

（三）雄厚的資金實力

做園區運營,沒錢是萬萬不行的。

時下地產公司的融資和賣房遭遇雙重壓力,一個樓盤尚且艱難,搞產業園區復制經營,就是開多個項目盤子,這肯定會對公司的資金實力和籌資能力提出更高的要求。

天津鑫茂科技投資集團(下文簡稱“鑫茂集團”)是產業地產的前輩級”企業,創建了國內第一家民營孵化器,鑫茂科技園的開發模式曾被業內譽為“鑫茂模式”,但鑫茂集團目前以高息籌集資金進行全國范圍的異地擴張,這無疑是一場“高空走鋼絲”。

另一個來自業內人士的消息,天津某產業園主推低密度的獨棟和聯排辦公別墅,但由于產業規劃、營銷舉措和運營管理等原因,在較長時間內,房屋幾乎未能出手,資金窘迫,開發商在一段時期內不得不靠民間借貸來緩解資金壓力,而這家園區開發商的身后卻有著南方某上市公司的投資背景,且該上市公司還以工業地產投資建設為主營業務,不知這樣的投資商、開發商背后隱藏了多少經營問題,其未來又能有多大作為?

（四）良好的政府關系

土地資源越來越稀缺,一二線城市更是一地難求。

眼下地產公司拿地和區域政府放地都相當謹慎。意欲異地擴展經營的園區投資商/開發商是否在目標城市、目標區域具有足夠的實力攻城略地,同時獲取優厚的進駐政策,這需要有十足的政府關系和公關能力。

建立政府關系就是在編織一個縱橫交錯的大網,各個城市的招商局、園區管委會,以及其他相關部門機構就是這張網的結點。

聯東U谷在政府公關和拿地拓展方面勇猛精進,項目開拓頗具建樹。海爾工業地產四處拿地,卻很少走招拍掛,且價格低廉,其在土地市場的長袖善舞同自身的影響力及與各地政府的融洽關系息息相關。

(五)豐富的產業資源

人才、行業企業、研發機構、中介服務機構等都是產業園不可或缺的資源。做工業園的必須掌握大量的制造型企業,做科園的必須有充足的研究院所、科技企業,做文化園的必須結識一批創意達人和文化企業,否則很難招商,很難運營,很難形成產業聚集。

清華科技園是我國大學科技園乃至國內科技園的一個精品、一面旗幟,筆者在與很多清華的校友談及清華科技園的成就與地位時,一些“清華人”慷慨陳詞:“清華科技園做到現在這樣再正常不過,清華出來的做產業的、搞科研的、玩金融的、當官員的比比皆是,各種資源擺在那里,如果做不好,科技園這群人交代得過去嗎？”

（六）品牌影響力

一家并不算知名的地產商新近進入產業地產領域,其老板在內部工作會上抱怨道:“現在各地拿地太難啦,沒有名氣政府都不愛見你,必須想辦法提高我們公司的影響力……”

與此形成鮮明對比的是由阿里巴巴集團、中國銀泰投資有限公司聯合復星集團、順豐速運(集團)有限公司、三通一達(申通快速有限公司、圓通速遞有限公司、中通快遞股份有限公司、韻達速遞有限公司)等于2013年5月共同組建的“中國智能物流骨干網(簡稱CSN)即菜鳥網絡科技有限公司以建設電商物流產業基地為名,在不到一年的時間里就在杭州、金華、海寧、廣州、武漢、天津等國內十幾個城市拿下多個地塊。盡管被國家商務部官員公開批評“到處拿地走歪了”但其基于阿里巴巴集團品牌影響力之下的拓展速度令人驚嘆。

其實,不只菜鳥網絡科技有限公司借牌(品牌)打牌,系出名門的清華科技園依托“清華”品牌,已經構建了覆蓋上海、昆山、南京、蘇州、無錫、南昌、廣州、珠海等全國近20個城市及地區的園區額射網絡,聚集了超過1000家科技企業和研發機構,成為我國大學科技園的領頭羊;而出自鄰家北京大學的北大資源集團同樣不甘示弱,定位將通過北京大學和方正集團的資源整合,打造囊括科技地產、教育地產健康地產、金融地產于一體的“綜合性產業地產”,已拓展出城府園區、上地園區和江西分園、包頭分園,以及開發建設中的開封科教園、廊坊軟件園等,目前在全國的土地儲備總面積業已超過2000萬平方米,氣勢直追清華科技園。而像華夏幸?；鶚I、聯東U谷這些在中國產業地產領域的實力派已成為了很多地方政府的“香餑餑”,拓展之勢蔚為壯觀。海爾、中興等產業大佬則憑借顯赫的“江湖地位”也在全國各地攻城略地,大張旗鼓地建起并非只為自用的產業園區。有實力,就有開拓力,有品牌,就好“耍大牌”。

二、產業園區品牌復制經營的模式                                                  

(一)軟輸出拓展模式

軟輸出模式通常指具有較長運營實踐經歷且業績卓著的園區依托經營模式、團隊人才的優勢,進行管理輸出,在異地獲取園區的管理權甚至依靠品牌實力獲得園區項目的股權,負責園區的整體經營管理,推進園區產業運營。

中關村軟件園建設于2001年,是中關村國家自主創新示范區中的新一代信息技術產業高端專業化園區,是北京建設世界級軟件名城核心區,堪稱具有國際品牌力的、最活躍的中小軟件企業成長的“硅谷”。

目前中關村軟件園正向著區域輻射、創新聚集的方向加遠邁進。中關村軟件園正通過建立分園,優化建設一批“兄弟園區”,促進自身及區域產業經濟的發展,中關村軟件國太湖分園等正是在這一背景下孕育成長的新型園區。中美村軟件園通過品牌、運營和管理模式的輸出,為分因輸血輸氧,同時,中關村軟件園將原有的各種公共技術服務平臺,通過網絡形式輻射到全國多個園區,為當地企業提供與北京同等水平的公共服務,并充分利用中關村的行業協會和中介組織為各城市、園區和園區企業提供產業研究、產業政策制定、產業規劃咨詢、國際市場拓展等服務,為當地培育區域自主創新能力,優化產業結構,助力區域發展。

國內規模型民營孵化器的首創者、產業園區的“老大哥”在茂集團憑借多年的運營經驗早早就開始了品牌擴張之路,實施國內范圍的產業地產“軟擴張”輸出。走出天津一隅的鑫茂集團,分別在內蒙古集寧、遼寧沈陽、河北滄州、甘肅酒泉、山東濟南等地進行了鑫茂模式輸出。鑫茂的“軟擴張”與自有資金開發不同,多是區域對鑫茂集團進行委托,鑫茂集團并不進行直接的資金投入,而是從科技園區的征地策劃、規劃設計、開發建設、招商引資、運營管理、孵化培育等方面進行軟性的、靈活的模式輸出。

河北滄州鑫茂園就是這類委托開發模式,園區由山西商人出資支持,地方政府提供政策優惠,鑫茂集團通過輸出管理服務獲取項目30%的股權,輸出鑫茂模式。位于沈陽于洪區的國際服務外包產業園，同樣是鑫茂集團合作開發模式的代表作——通過聯手沈陽民營投資者及當地政府進行合作開發,鑫茂集團以服務輸出和管理人才輸出作價獲得了該項目30%的股權,該項目在2013年8月獲得了土地指標,針對信息技術、文化創意、∏軟件與物流等領域的企業需求進行圓區開發。

當下,很多孵化器尤其是獲得國家級孵化器資質的運營機構也紛紛走上靠“軟輸出”擴展經營的道路。

在經濟規模和效益居國內同行業前列的老國企北京京儀集團有限責任公司(下文簡稱“京儀集團”)是集科研、設計、生產制造、銷售服務、工程設計和系統工程成套為一體的集團公司,其打造的京儀集圊科技孵化器是第一個國家級儀器儀表專業孵化器。2013年,京儀集團科技孵化器開始異地擴展,京儀國家級孵化器正式落戶廣東肇慶市端州區華南智慧城,通過品牌輸出和管理輸出的方式與廣東浩致授資集有限公司共建國家級科技企業孵化器華南園。據說,京僅集團將固此得每年50萬元的品牌輸出費。

(二)硬建設拓展模式

硬建設拓展模式堪稱大投入、大產出的拓展經營模式,這種模式通常由具備一定實力和運營經驗的產業地產商或園區運營商直接投資,異地獲取土地,全新開發建設規?；漠a業園區,甚至產業新城。

此類模式的典型代表有聯東集團、華夏幸?；鶚I,天安數碼城,等等。毋庸諱言,采用硬建設拓展模式的園區,其開發建設單位往往都脫不開地產基因,所實行的經營模式都折射著地產開發建設的影子,只不過“翻版”或“改版”的程度有所不同。

此種模式本應該是軟硬一體化的拓展模式,即在硬建設(載體設施建設)的同時,包含著軟性的園區運營管理的移植,這樣才能向新拓展園區的企業提供良好的物業空間和增值服務,現實情況卻并非如此。

正所謂“尺有所短、寸有所長”,專注于硬建設拓展模式的產業地產商通常強在物業開發建設,弱在產業運營管理,對此業內心知肚明。當然也有園區物業建設與產業運營并重的投資商、運營商,并取得了不俗的業績,但這樣的案例在當下中國屬鳳毛麟角。

(三)產業鏈拓展模式

華為、中興、海爾、清華同方股份有限公司、三一重工股份有限公司等眾多產業大佬在全國各地大肆擴張,產業基地、研發中心、配套園區在各個城市的新興區域落戶駐扎,好比美國西部片中的跑馬圈地,在這個地方插個旗,這片地就是我的。

這些國際化的制造大戶在各個區域建設的園區/基地,除了自用外,可以引進產業鏈上下游的生產企業、研發機構,服務機構共同進駐,形成頗具規模的產業集群,在打造完整產業鏈條的同時,通過空余廠房定制和物業出租,獲取不菲的物業收益。甚至它們當中的很多園區/基地還事先規劃好了配套商業和住宅(公寓),憑借“打擦邊球”賺取非本業的地產性收入。

很多描摹產業鏈拓展模式而建的園區并未達成理想的經營績效,具有廣泛的行業示范效應的旗幟性項目尚未涌現。個中原因很多,有缺乏真正的市場化,園區物業產品和增值服務不能充分滿足現實需求的原因:有園區高管團隊多為制造業出身,經營理念與管理模式尚未充分接軌產業園區運營實務的原因;有運營目標偏差,園區以產業之名,行地產之事,從而造成核心要務“產業運營”出現真空的原因。無論何種原因,產業鏈拓展模式都必須尊重“產業為核、地產為殼”的園區運營理念,遵循“產業、物業、商業‘三業’并舉,合理配比”的運營精髓。

三、產業園區品牌復制經營“走出去”較為成功的例子                        

清華科技園三種輸出模式

清華科技園在全國建有一批分園,在向外地輻射擴展中,清華科技園注重自身品牌管理模式、運營理念、平臺服務和資源整合的軟輻射擴展清華科技園通常有三種輸出模式:

第一種是“投人也投錢”,即旗下公司投入人力、物力,建設園區物業并承擔園區運營管理,實現產業引進和產業扶植的結合,這類似于“硬建設拓展模式”。

第二種是“投人不投錢”,借助當地政府的各項優忠政策,由地區企業進行物業開發建設,建成創新創業載體,清華科技園則輸出管理團隊,負責園區綜合運營,把產業引導進去并培植起來。

最能發揮清華科技園的品牌與資源優勢的則是第三種“咨詢模式”，即輸出運營管理服務模式。

清華科技園2009年正式投入使用的“啟迪在線”管理系統,從園區管理信息化、服務流程標準化方面梳理了企業信息、行業信息和服務功能等相吳資源,讓清華科技園在“軟輸出”模式上更加高效和順暢。清華科技園的第二種和第三種輸出模式類似于上文所說的“軟輸出括展模式”。

上海創星園特有的園區經營及企業培育扶持體系

上海創星園(名稱寓意是“明星企業的家因”)成立于203年,總部位于張江自主創新示范區核心園。

創星園是國家高新技術創業服務中心、國家級科技孵化器、國家中小企業示范公共服務平臺、上海市品牌建設優秀園區。

創星園致力于科技園、產業園的運營建設,前瞻性地提出了“主題定位、產業招商、企業孵化、金融扶持”于一體的園區運營模式,將特色經營、企業扶持、金融助力,作為園區開發建設、招商引資、產業發展的重要手段。

創星園依托專業特色,立足上海,服務全國,以“一星多園區”的品牌連鎖發展理念,通過品牌輸出、管理輸岀、服務輸出、資本輸出等模式,創建了上海低碳產業園、上海電子物聯產業園、張江新能源孵化園、上海半導體照明產業孵化園、上海創意產業集聚區、張江平湖科技園等一批特色產業園區,總規劃面積達到60多平方公里。

創星園結合園區經營管理、企業深度服務的需求,研發搭建了企業寶”、“資金寶”等智能化網絡服務平臺,形成了創星園特有的線下服務+線上服務+金融投資+孵化加速”的園區經營及企業培育扶持體系。

許多原本經營不善、招商不利、沒有企業、沒有產業的園區,在引進創星園品牌管理后不久,相繼出現產業集聚、企業發展、園區興旺的可喜局面。一些諸如戴德梁行、高力國際等“五大行”長期無法解決招商難題的園區,在創星園品牌與團隊進駐后,問題迎刃而解,紛紛現滿租現象。