1.政策風險

產業地產以政策為導向，政策直接決定了園區的生死。風向好的時候，項目即使差一點也沒問題，政策不利的時候，個人能力再強也很難突破發展。尤其是近兩年，房地產調控力度持續加碼，從某種意義上來說，政策招商已非長久之計，各級管委會機構開始探索市場化改革，下放決策權，更迭主管領導，不確定性增大。

按目前情況，一旦離開政策，大多數園區是玩不下去的。園區界面臨著最大的改變，恰恰是政策紅利消退，市場環境走向規范化和充分競爭，未知政策風險的園區，將以加速度死亡。 

2.拿地風險

園區對地域經濟、產業、文化、政治環境等非常敏感，任何一個因素的不協同，都會導致項目功虧一簣。只有在對園區行業有較深刻認知和理解的團隊，才有可能做出正確的選址決策。

雖然大多數園區運營商會聘請咨詢機構調研，但大多是羅列數據和想當然，實際操盤結果卻不盡人意。比如某外來產業地產商，選址區域只是空有概念，幾年時間都未有絲毫起色，令人唏噓。

一幅優質地塊，政府的要求已經從單純的“講好故事”到對背景、資源、產業、投資強度、項目、稅收等方面的全方位覆蓋；而且，用地稀缺也導致拿地門檻驟增，一旦有實力更強或者與政府關系更為緊密的企業加入競爭，地還是拿不下來。

3.商業模式風險

商業模式的風險從拿地就開始了，所以做園區商業模式一定要想好。有一些新手以政策優惠帶限制條件拿下一塊偏遠空地，一開始以為自己占便宜，結果建完發現開發周期長、實際成本很高，而且新區寫字樓無人問津，最后賠得血本無歸。

另外，一旦大環境不好，園區很快會陷入困境，必須要找到其他的盈利模式。單純依靠政府補貼？補貼多少，能到什么時候都是未知數；靠投資和服務？90%的園區，都沒法靠投資賺錢。所以哪怕再有情懷，商業模式也必須要先設計好。

4.產業風險

產業定位是園區的“風向標”，錯誤的定位會讓招商工作舉步維艱。目前我國多數園區的定位都非常模糊，對于產業定位，少說也要有5-6個，互聯網、智能制造、電子信息、新能源、新材料等產業，幾乎覆蓋了全國園區；還有一些跨界產業地產商，盲目忽視產業規劃，只注重房子建筑和營銷，結果最后發現根本不是那么回事兒。

園區絕對不能選的產業包括：地方政府不支持的產業；處于衰退期的產業；對區域發展產生負面影響的產業；與周邊同質化的產業；不具備產業發展條件（產業基礎、人、資金等）的產業；尚處于概念階段的產業等。

5.財物風險

園區對資金的需求量巨大，從土地整理到投資建設、運營管理、產業投資，基本是以資本鏈條為主軸進行操作。而且，園區項目收入的大部分來源于出租而不是出售，項目一般回款周期很長，非?？简炦\營商的資金鏈和融資能力。

園區是一個天生融資渠道狹窄的行業，基本以債權融資為主。但是債權融資均需要在固定的時間點還本付息，勢必對項目產生較大資金壓力。如今，多數園區處于“短債長投”的局面，回本時間短至3-5年，多則8-10年甚至更長，加之園區資產整體變現能力差，更需要長期廉價的資金支持。

6.概念風險

適當的概念可以給予園區和企業更多的想象空間，但過度的追捧很容易造成好高騖遠、不切實際，企業可能會被蒙騙一時，但最終還是會出走。園區運營方要注重對概念打造，要從園區自身情況及發展愿景出發，尊重園區發展規律，妥善地進行設計和營銷，避免太過關注概念本身，忽視園區運營實際情況，這本身就是一件十分危險的事情。

7.多元化風險

企業多元化，必定多風險。對于經營投資，大部分國人普遍缺乏專注精神，一旦有了增長，首先考慮的不是縱深發展，而是橫向跨界。在地產越來越難做的今天，手里有閑錢的企業都在謀求多元化發展。

多元化發展本身是一條出路。但這條出路的前提，是要有一個與當前主營業務互補的成熟項目以及穩定的現金流。否則，當一個項目有問題的時候，就會產生多米諾骨牌效應，反而拖累原有主營業務。