眾所周知，中集集團是世界領先的物流裝備和能源裝備供應商，而“中集產城”作為中集集團旗下產業園區板塊運營商，積極圍繞新一代信息技術、高端裝備、智慧物流、海洋經濟、生命健康、軍民融合為重點，以新能源、新材料、科技金融、文化創意為輔助的“6+X”產業體系，通過深耕專業領域，不斷提升產業聚集能力和運營服務體系，在今年6月榮獲方升研究“2020年度中國產業園區運營商50強”第十名的好成績。那中集產城是如何通過轉型發展，摸索出一套市場化產城融合的發展之路的呢？讓我們一起來聽聽深圳市中集產城發展集團副總經理、黨支部書記張一平在2020第六屆中國產業園區大會現場關于《產城融合項目實操要點梳理》的精彩演講：

張一平：

中集產城的產城融合之路始于東莞松山湖的“中集智谷”。這些年，為了堅定走去地產化的發展道路，2015年“中集地產”正式更名為“中集產城”，并堅持“一體兩翼、輕重并舉”的發展戰略，通過“產業聚集”來實現“產城融合”，為產業資源打造載體空間，為空間內的產業賦能，為企業提供運營和服務。

目前，中集產城已邁出堅實步伐，業務覆蓋珠三角、長三角兩大區域核心重點城市，如上海寶山、深圳前海、深圳太子灣、深圳光明低軌衛星產業園、佛山順德軍民融合產業園、揚州江廣中心、深圳石巖光電產業園、東莞松山湖數字科技產業園等。伴隨著更多項目的不斷開花結果，中集產城正在“園區運營專家”的道路上闊步前進。所以今天我也想利用這個機會把我們在產城融合業務實踐過程中的一些認識、體會，可能還有一些困惑，跟大家做個交流，也歡迎大家批評指正。

項目投資

這些年，中集產城通過在產城融合領域的不斷摸索和實踐，形成了兩個認知：第一“不是什么地方都是適合做產業的”，第二“一個產業不是在什么地方都能存活的”。產業存活需要有生態環境，就像一棵樹一樣，需要有土壤、需要有環境。橘生淮南則為橘,生于淮北則為枳。

項目投資從宏觀層面講，指的是區域選擇，如中集產城目前主要選擇粵港澳大灣區、長三角。從中觀層面講，也就是城市層面，除經濟結構要素外，人力資本、制度環境、文化背景等社會因素也是重要方面，大致有8個維度：城市稟賦、經濟基礎、人力資源、產業成熟度、市場環境、科技創新力度、宜商環境、企業戰略等。而從微觀層面講，則指具體項目，通過研判項目的可落地性、可操作性和經濟性三方面，確定項目是否成立。

所以我們這些年在跟政府合作對接的過程中，最關注的是可落地性，什么叫可落地性？實際上就是政府要求的產業能不能落地，這是我們是否在這個地方投資首要考慮的問題。政府給你好的政策、優惠的條件，你能不能通過好的產業集聚給政府帶來產值、帶來稅收？因為大家都明白，做產業園區根本忽悠不了政府，特別是在一二線城市，政府的水平、政府的能力比我們要強得多，那些政府要求高的地方，我覺得反而是我們最愿意去的地方。

【操作要點】產業園區投資需要帶著產業方案，也就是我們經常掛在嘴邊講的“帶鳳筑巢”，要敢于承諾，甚至對賭，手里有實實在在的產業資源，與政府談判也能理直氣壯。沒有產業資源，很難要到好的政策和條件，靠忽悠去騙政府的時代已經過去了。

第二點是可操作性，我在這里要強調一下園區配套的重要性。如果一個產業項目配套跟不上，人才留不住，招來的產業也會流失，而我這里所說的配套，不只是單單說住宅，也包括有些需要政府做的交通、醫療、教育等配套。我曾經調研過一些項目，發現有些原本招商、入駐不錯的園區，一段時間后不斷有些企業遷出，為什么搬出去？新員工招不到，老員工逐漸流失，老板沒辦法必須搬出去，原因就是配套不足，有些是企業沒有做到，有些是政府規劃滯后、承諾的配套沒跟上。所以從這個角度來講，即使你把產業引進來了以后，如果配套跟不上，你的產業也會流失。

【操作要點】配套對于產業發展非常重要，完善的配套才能留住人才，助力產業健康發展。

那么第三個點就是經濟性，解決算賬的問題，即便前兩點都成立，如果算不過賬，項目也是不成立的。不同企業的投資標準可能會有差異，但基本上會考慮凈利潤率、內部收益率、年化自有資金回報率、現金流回正時間等指標，像這些方面我覺得各有各的判斷，如果第一點、第二點能落實清楚的話，我個人覺得第三點應該不是問題，有好的產業資源是可以主動去跟政府談的。

規劃設計

第二個方面講講規劃。規劃實際上是兩個規劃，第一是產業規劃；第二是產品規劃。那么從產業規劃來說，我們主要考慮三個維度，第一個就是所在的區域它原來的產業基礎怎么樣？第二個是說上位規劃里，未來對這個區域的產業要求方向是什么？第三就是項目主體自有產業資源或者能夠協同的產業資源。

【操作要點】之前拓展時就已經有了明確的產業定位，這個階段實際上是根據上階段對政府的承諾，解決產業落地等問題。

對于產品規劃，產業園區的物理空間不是簡單蓋個房子就行了，其實涉及到非常多的東西。像七八十年代，園區只是單純的廠區，處于初級產業發展階段、產業關聯性不強，這也是早期我國大部分開發區的初級發展模式。后來產業逐漸形成集聚，形成了產業園，但也很少顧及生活和配套。那么到了第三個階段講科技園，科技園實際上已經在已有的產業園基礎上進行了升級，產生了對技術及優秀人才的需求。之后，園區開始關注以“人”為核心的生產要素，圍繞著人來做一些配套和服務，通過打造適宜人居的環境吸引產業投資的目標對象，“引智招商”，吸引高端產業、龍頭企業和高技術人才，“以產促城，以城興產，產城融合”。我講這些內容的主要目的是要大家知道我們做的園區是為誰做的？他們需要什么樣的工作場景和配套服務？這些方面是我們進行產品規劃的原點！當然政府規劃要點、產業定位、運營服務的空間需求以及開發策略都是我們必須考慮的重要因素。

開發建設

第三個方面講講開發建設，這往往被大家所忽略，感覺不就是蓋個房子嗎？其實不然。我本身是學工程的，最深的體會就是產業園區對建設的要求比傳統住宅要高。高在兩點，第一點：產業園區多數是持有物業，品質不好的話，后面要么難租，要么就是租金上不去，這是從將來能不能租得出去的角度來講。第二點：其實之前的嘉賓也有提到，無論你是做REITs，還是ABS退出，衡量標準是租金回報率（租金回報率=租金/投入成本）。這個公式其實很簡單，要提高租金回報率，要么把租金提高，而租金往往是市場說了算；另一種方式就是把投入成本降低，但成本與品質又有關系，所以產業園區工程建設開發，要追求“超高性價比”，從這個點來說比房地產難。至于工期的影響，持有物業對工期的敏感度比銷售物業要大。 

產業招商

第四個方面講講產業招商。招商是做產業園區最大的難點，特別是沒有產業資源的平臺，更是難上加難。所以在我們產業研究中心里，我們會對相應的產業進行深入的研究，在此基礎上形成“產業手冊”。手冊起到兩個作用，第一個要達到預招商的目的；第二就是要培訓我們的招商人員。如何在發現潛在客戶后，把他們吸引到園區落戶，這才是我們招商的最終目的。因此，客戶憑什么會來？他們關心什么問題？擔心什么問題？客戶來能得到什么？這些都是需要去解決的問題，總結下來就是“客戶來這里，能否活得更好，長得更快，我們能否為客戶賦能，讓客戶之間產生化學反應，最終形成真正的產業生態圈?！?/strong>

當然，產業生態圈的形成離不開“學、研、投、政、企、協”六個方面的深挖?！皩W”就是向行業內的專家學者多學習，與各大高校建立合作關系?！把小笔呛蛯I領域的研究機構多合作，以衛星物聯網產業為例，我們與泰伯研究院共同發布了《衛星物聯網產業發展白皮書》，讓更多企業了解和加入衛星物聯網產業鏈來，未來我們可能還會聯合發布衛星物聯網產業指數?！巴丁笔桥c產業領域的投資機構、投行進行深入溝通和合作，發揮各自的優勢，準確把握產業發展的方向?！罢笔桥c地方政府和行業主管部門的緊密聯系，通過協同發展，為企業爭取更大的政策空間和支持?！捌蟆笔侵概c行業內的龍頭企業進行對接，深入挖掘企業需求，實現定制化服務，同時帶動產業鏈上下游企業匯聚。目前我們與華訊方舟、東方紅海特等70余家衛星物聯網企業進行了對接。“協”是積極與行業商協會協同，我們不但主動參加相關協會的活動，同時還發起組建了中國首個衛星物聯網產業協會，以協會為平臺打通產業發展各個環節，形成產業發展合力。

那么什么叫產業模式的招商？什么叫地產模式的招商？我總結了幾個方面：“用梳理產業鏈導入招商的是產業模式的招商，用提煉除產業以外賣點進行包裝宣傳的是地產模式的招商；走出去混產業圈的是產業模式的招商，不出門在營銷中心坐等的是地產模式的招商；靠運營服務促進招商的是產業模式的招商，靠地段、價格為訴求的是地產模式的招商；拼智力的是產業模式的招商，拼體力的是地產模式的招商；與政府互動的是產業模式的招商，不需要政府資源的是地產模式的招商?！?/span>對產業園區的產業集聚度來講，通常是以某個產業占比超過60%來衡量的，所以不是說地產模式招商就沒有用了，它可以發揮輔助的作用。當然，我們更多的還是要用產業模式打通產業鏈，達到產業集聚的效果。

【操作要點】如果說傳統的地產招商模式是筑巢引鳳，那么我們應該做到帶鳳筑巢，也就是說，產業招商在投資拓展階段就要開始。

運營服務

最后我再談談運營服務。對于傳統的房地產項目，物業服務水平是影響二手房價格的重要因素之一。對產業園區而言，運營服務水平其實也是影響園區資產價值的重要因素之一，所以產業園區運營服務是項目開發建設完成后最重要的一項工作。這就要求我們的運營服務必須圍繞客戶需求來做，而客戶的需求一般分為現實需求和潛在需求。當運營商能夠滿足現實需求時，客戶就會滿意；但能滿足客戶潛在需求時，客戶才會感動！

我們根據企業需求，打造了中集產城C+企業共同體運營服務體系，讓園區與企業互聯、共享、共贏、共生，C+運營體系以基礎、公共、產業三大服務類型為框架，涵蓋產業、技術、金融、市場、政務、人才等八大服務內容，為企業提供全生命周期的服務，降低企業成本，提高企業效率。

在這里我還想跟大家分享一下園區智慧平臺的打造，我覺得不少園區運營商可能都走過一些彎路，認為智慧園區服務平臺能夠解決一切問題。實際上我們之前也做過一個線上運營方案進行論證，也做了比較詳細的調研，可以毫不夸張的說，做得好的智慧園區服務平臺很少，大部分是一些基礎的服務，平臺的流量也很低。所以當我們仔細分析過后，得出的結論就是，如果線下的服務都做不好，你怎么可能做好線上服務呢？以上就是我今天分享的內容，謝謝大家！

未來，我們相信中集產城將繼續發揮在產、城、人和諧共融、共生發展的價值和使命，通過一個又一個的標桿項目打造，塑造提升行業品牌價值，為實現區域發展貢獻力量。