基于長期的研究、調研與咨詢實踐，東灘顧問認為，撇開各種細分主題的科技園區，如物聯網產業園、人工智能產業園、生物科技園等，科技園區／科創園區應可以分解為“科創、科研、科教、科貿、科技”五大功能，在一定程度上滿足“科創、科研、科教、科貿、科技”五大層面的協同發展。同時，“五科”中的某一個維度亦可單獨支撐一個科技地產項目的體量，將“五科”中的一個或多個做大形成集群效應，是一個科技園區構建產業生態、打造科創品牌的關鍵。

　　本文節選自即將出版的東灘顧問專著《中國產業地產：商機與實戰》，基于我們當前所處的顛覆性創新時代的新特點，從創新組織的視角，結合新場景、新業態、新模式的發展，對“科創、科研、科教、科貿、科技”五大層面的科技地產功能、形態和案例進行分析。

　　孵化器集群是通過整合政府、大型企業、專業孵化主體等孵化資源，打造多個科技企業孵化器，尤其是垂直型科技企業孵化器，為科技創業者、創新極客提供全面的空間及配套服務。國內已經出現了以杭州夢想小鎮、中關村創業大街、上海張江國際創新港為代表的孵化器集群，通過對孵化器集群的實地調研，以及對垂直型孵化器運營特點及科創企業實際需求的了解，東灘顧問認為孵化器集群需建立在創新氛圍濃郁、創業人才充足、創新政策優惠的城市。

　　張江國際創新港位于上海市浦東新區納賢路800號，面積約3.8萬平方米，是張江探索建立跨國聯合孵化平臺的核心載體。張江跨國聯合孵化平臺旨在鼓勵跨國企業通過提供需求、開放技術平臺、商業資源導入、駐場指導等方式，聯合本土孵化器共建創新中心，讓創業企業站在“巨人肩膀”上發展。截止2018年底，張江國際創新港已聚集各類孵化器23個，在孵企業數868個，平臺內企業共獲得融資近5億元人民幣，形成了管委會牽頭、國企（張江創新工坊）、跨國企業（微軟、英特爾、阿里、Plug&Play）、民企（蘑菇云）共同參與的多種孵化模式。

　　一是張江和跨國企業聯合設立孵化平臺模式，如陶氏、GE、博世等；二是跨國企業設立直屬孵化器模式，如微軟云移動應用孵化器、英特爾機器人創新中心、阿里巴巴眾創基地等；三是知名國際孵化企業孵化模式，如Plug&Play；四是跨國企業與園區企業合作設立創新中心模式，如億貝與浦東科創集團合作設立創新中心。

　　研發企業集群是通過引入一系列高校/科研院所、企業創新技術中心、研發型企業，并為其提供數據共享、儀器共享、技術咨詢等服務，其核心功能是通過高效協同創新，加速航空航天、先進制造、人工智能、未來教育、生命健康等未來領域的科研成果轉化進程。與孵化器集群類似，研發企業集群一般建立在高校、人才密集的城市，在物理空間表現上以獨立實驗室、獨棟研發辦公樓為主。

　　南通海門生物醫藥科創園位于上海人民廣場正北50公里的江蘇省海門臨江新區，占地500畝，建筑面積32萬平方米，包括公共實驗平臺，孵化創業區、服務外包區、產品展示中心、GMP生產區、商務辦公區、公共服務配套等，是集科學研發、企業孵化、服務外包、產品中試、GMP工廠為一體的科技型專業園區。

　　基于長三角北翼聯通上海的第一橋頭堡優勢，加上由分析檢測服務系統、行業檢測服務系統、儀器設施共用系統、科學數據共享系統、科技文獻服務系統等構成的一流公共研發服務平臺，以及由諾迪雙語幼兒園、人才公寓、職工活動中心、精品酒店、西餐廳、咖啡館、圖書館、燈光球場、玲瓏湖生態運動公園、長島游艇碼頭、開太農莊、德國水療中心等構成的優質生活配套設施，海門生物醫藥科創園聚集了香港浸會大學(海門)科技研究院、中國醫藥工業研究總院海門分院、德思行藥業、科瑞斯生物、裕弘分析儀器、百朗德、品尚醫藥科技、百奧賽圖等50多個生命科技研發項目。

　　科教功能的核心是為科技企業輸送高質量人才，在科技綜合體中，科教培訓中心主要面向全球招引國際類高校、技術培訓機構、國內外資質認定機構等，探索科技與教育的協同創新機制，實現國際聯合辦學、“最后一公里”職業技能培訓兩大功能。隨著人工智能、物聯網、無人駕駛、基因組學等新興技術興起，專業崗位的對口人才缺口巨大，培訓中心正是面向全球人才對于技術提升的迫切需求，針對多批次、小班制的技能培訓機構，打造共享教學中心，提供共享圖書館、共享實驗室、共享階梯教室、共享學生公寓、共享體育場館，降低培訓機構的運營成本。

　　甲骨文公司是全球最大的企業級軟件公司，為進一步開拓中國市場、培養積累軟件人才、提高服務質量，甲骨文公司利用其自身在軟件、數據庫、解決方案等方面的頂尖地位，聯合上海海文信息技術有限公司在中國區建設甲骨文OAEC人才產業基地項目，甲骨文公司輸出技術標準、人才標準和服務標準以及云計算技術，而上海海文信息技術有限公司負責中國甲骨文OAEC人才產業的建設和運營，對所在地區培養IT人才、聚集IT企業、形成產業集群，推動信息技術產業發展起到極大的促進作用。

　　目前，甲骨文分別在山東濟寧、廣西北海、貴州遵義、河北秦皇島、江蘇徐州和湖南常德建立了六個與甲骨文合作的OAEC人才產業基地，分別在萊蕪、煙臺建立了兩個甲骨文OAEC教育解決方案中心，并在北京、上海、杭州、南京、濟南、重慶、長沙、石家莊等地建立了十多個互聯網和IT實訓中心。

　　甲骨文OAEC人才產業基地具有三大特點：第一，采用合作辦學模式，將教育和運營職能分離；第二，與多所高校開展師資培養、人才培養和輸送共建特色專業、Oracle認證等方面的合作，拓展生源，提高高校畢業生的就業率；第三，傾向于將教育地點布局在產業園區內，滿足園區專業人才的需求，解決畢業學員的就業問題。

　　科貿包括科技產品貿易和科學技術貿易兩個部分，其中科技產品貿易又可分為關鍵零部件的展貿以及科技產成品的展貿，這部分內容將在本書的供應鏈地產章節進行闡述，本部分僅對科學技術貿易進行論述。在整個科技創新的鏈條中，專利技術需要幾經易手、充分整合才能最終形成產品，如專利從高校到科創企業、從科技小公司到大公司等，技術貿易發揮著重要的媒介作用?？萍季C合體中的科技貿易中心就是發揮科技交易媒介的功能載體，重點包括網上技術交易平臺、線下技術展示平臺、線下服務平臺。

　　飛天眾智由中國航天系統科學與工程研究所、張江高科技園區開發股份有限公司和興中實業集團發起，通過政府引導，將軍工、航天、高校、科研院所、企業等匯聚在一起，集聚整合社會科技資源，以應用技術交易撮合和科技服務為切入點，通過需求牽引、技術推動，在自主知識產權的科技成果轉化、共性關鍵技術問題攻關、碎片化的技術難點解決方案等方面，集聚全國中小科技企業的技術需求，帶動整合一批頂尖的和有影響力的工程院院士、科學家、工程師（技師）和大專院校、研究機構，致力成長為技術服務領域的“阿里巴巴”。

　　飛天眾智運用O2O模式進行技術交易，以線上注冊和數據導流集聚巨量的企業技術需求數據，吸引眾多技術專家、科技人員等進行線上技術交易對接。同時，在線下組建強大的市場開發和技術支持團隊，線上與線下緊密結合，為技術供需各方的無縫合作提供技術、資金、孵化、交流、評估、認證等一系列服務。自2015年上線以來，企業注冊用戶超2萬家，以上海為中心輻射至江蘇、浙江等周邊省份已設立了10余家園區協同中心，對接服務企業3000余家。

　　此處定義科技綜合體的科技環節實際上指的是量產制造環節。之前的量產大都由獨立制造工廠完成，具有投資大、靈活度低、壁壘高等特點，很難支持現在的科技創新。誠然，現有的量產環節仍主要以獨立制造工廠承擔，但隨著3D打印技術、工業4.0技術的不斷突破，新型的共享制造工廠已經出現。

　　共享制造工廠作為一種新型產業形態，以互聯網、大數據、云計算、物聯網等技術搭建的信息平臺為基礎，通過高效率、柔性化定制模式，實現一體化產能共享及供需雙方快速匹配，推動傳統制造業從“硬件”向“軟硬件結合”方式改變。在系統創新鏈上，共享制造工廠包含預生產環節中技術及產品開發的中試、試產、開模等功能和生產實施環節中推動科技成果產業化、商業化的生產制造功能，具有支持制造型研發和支持批量生產的兩大屬性。

　　上海天慈國際藥業有限公司由上海天慈生物谷生物工程有限公司、上海國際集團創業投資有限公司等單位采取“混合所有制”模式共同投資設立。天慈國際致力于打造一個具有全球影響力的產業鏈聚合平臺，通過搭建生物醫藥成果轉化基地，創建“A+W”創新共享模式，促進人才、技術、研發、生產、資本和信息數據集成，實現生物醫藥產業鏈上下游的整合和集聚。

　　天慈國際醫藥成果轉化基地選址浦東康橋工業區，占地211畝，建筑面積約27萬平方米（共計20棟廠房，80條GMP生產線），總投資24億元。以自身醫藥研發技術方面的優勢為核心基礎，整合研發、生產、銷售等環節，從成果轉化入手將生產研發結合，打造全產業鏈可參與互動的共享式智能制造平臺。按照“統一建設、分割經營、集成資源、利益分享”的模式，有效地解決了用地、資金、專業批文及銷售等多方面難題，起到了加速國內醫藥創新產業化“最后一公里”的示范作用。