近些年，園區運營服務的好壞已經逐漸成為企業選址的重要的考量因素，越來越成為園區吸引目標客戶的核心競爭力，哪家園區運營商能夠精準“鎖定”目標企業的核心需求，提供有針對性、高品質、差異化的園區運營服務，就必將在殘酷的競爭中處于有利地位，但往往眾多地方政府園區平臺公司又缺乏相應的產業運營能力。

同時，隨著存量時代的到來，運營商早期以土地紅利為主的經營模式難以為繼，未來行業的商業模式必然以資產增值為主。要實現資產增值，必然要求運營商破除地產運營的思維，以政府客戶、企業客戶為導向，做好園區運營全生命周期的打造，創新運營，形成園區運營的核心能力并實現復制和輸出。再加上REITs的推出和發展，為園區運營商提供了一種新的發展機遇，同時也倒逼著運營商必須提升園區運營水平，確保有穩定的現金流和良好的資產包。

在此背景下，各大園區運營商如招商蛇口、深圳灣、中電光谷、鴻坤產業等行業優秀代表憑借自身已有的開發運營經驗紛紛踏入產業運營這一領域，加強產業運營能力的建設，試圖搶占產業運營這一新的高地。在此背景下，未來的幾年里，產業運營很有可能將迎來一輪大洗牌。

除了以上提及的園區運營商，實際上幾乎所有園區都會說自己有良好的運營服務體系、有專業的技術服務平臺，能滿足和解決企業不同生命周期發展的需求和痛點，總之就是無所不能。但深入了解下來發現，絕大多數園區運營商對園區運營服務的理解還停留在初始階段，整合了一堆工商、財稅、法務、人資中介機構，開發了一個看似全能的園區APP，上線了眾多看似貼心和周到的服務功能，可實際的利用效率和帶來的效應并不樂觀。這樣的園區運營可以說是“偽運營”。

說到底，各大園區運營商對產業園區運營的思維邏輯并沒有真正理順和掌握。而毫無疑問，誰更接近園區運營邏輯的真相，誰才能在這一輪洗牌中脫穎而出。畢竟產業園區運營板塊目前屬于是藍海市場，目前還沒有巨頭出現，值得大家為之而奮斗。

實際上，產業運營的核心目的是創造最大化的價值，實現政府、企業、運營商三方之間共贏。因而摸準三方的利益點和契合點就至關重要。簡單來說，首先政府追求的必然是產業和GDP；企業追求的是降本增效；運營商自身需要通過產業園區的運營增加收入來源，更為關鍵的是運營商通過運營服務實現資產的增值，而資產的增值又需要有良好的產業資源來作為支撐，因為好的產業資源能帶來好的租金收益和服務收益。所以園區運營的核心實際上始終是圍繞產業下功夫。

因此，園區運營商的思維邏輯需要從地產思維轉變為產業思維、投資思維，跳出賣地模式，舍棄短期地產利益，耐住寂寞，持續深耕，換取長期的產業運營收益，讓土地價值變現為長線的GDP。

而圍繞產業下功夫，除了做好頂層的規劃設計，做好園區的產業定位，根據園規劃定位來打造產業，更為關鍵或者說目前更需要改變的一點是切實給所在園區的企業提供貨真價實的服務，解決園區企業發展的痛點、難點，去除華而不實的各種運營口號。

簡單的圍繞企業降本增效需求，怎么通過一系列的舉措，能更好的幫助企業節省成本，或者創造更多附加的價值，便能促進企業的良好的發展。比如最簡單的能耗節約，能耗在園區運營支出中占相當大的比重，而能耗較大的一個部分就是電的消耗，因為工商業電價高，一些大型商場或工廠每月都會超過峰值，一度電1塊多的用電成本十分高昂。如何能從最簡單的能耗上面幫助企業降低成本，同時又能給運營商帶來一部分的收益，便是園區運營的一種成功實踐。

方升研究曾接觸過一家企業，就是基于企業的能耗問題，從為客戶降低成本、完成節能降耗指標，帶來收益的角度出發，通過為符合要求的園區或企業客戶免費安裝屋頂光伏電站，所發的電供應園區企業企業使用，每一度電的使用成本能降低約25%；年度所產生的用電費用園區運營商能分得20%左右的收入，這在沒有增加額外成本的情況下還能賺取一筆額外的收入，并且切實的幫助園區企業有效的降低了能耗成本，特別是對于那些用電量極大的企業而言，能大幅的降低成本，從細微處實現園區企業和運營商之間的雙贏。

運營是一門技術活，運營商可以發揮的空間非常大，簡單的能耗降低只是其中一個方向，真正的圍繞園區主題產業，提供專業的技術服務，幫助企業成長，進行產業的打造，形成產業的集聚效應，實現上下游產業的良性發展，最終形成產業集群，才是真正的幫助企業降低成長成本和提升效應，同時才能進一步的提升區域的價值和資產的價值，同時滿足政府、企業和運營方的利益需求。

“三道紅線”、雙循環等大環境下，未來的時代一定是產業的時代，而且是新興產業的時代。行業的整體商業模式必然會從單純的載體產品提供到多元化的服務提供，從短期開發、產銷模式向長期持有運營模式轉變。只有掌握園區運營的內在邏輯，不斷修煉內功，因地因時制宜創新運營模式，才能更好地脫穎而出。