片區綜合開發是相對土地一級開發來說的，通常是指以土地開發利用為基礎，跨越土地一級開發、二級房產開發及三級產城運營的全生命周期的綜合性開發。

　　國家財政部將片區綜合開發作為一級行業，并進一步劃分為園區開發、城鎮化建設、土地儲備、廠房建設、其他等五個二級行業。片區綜合開發一般有六大適用范圍：一是舊城改造、城中村改建，二是扶貧開發，三是新城建設或產城一體，四是旅游綜合開發，五是圍繞高鐵站、地鐵站周邊區域展開的TOD模式，六是傳統工業園區、經濟開發區等。

　　從片區綜合開發的布點來看，基本是圍繞區域中心城市布局。區域中心城市是都市圈建設的核心區，無論是北上廣深四大一線城市，還是南京、杭州、武漢、長沙等強二線城市，都在加速向都市圈演變，實現省域子系統的協調發展，夯實跨省區域合作基礎。

　　結合片區綜合開發龍頭公司的項目布局，可以對各個都市圈做排序如下：京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳都市圈屬于高能階都市圈；成渝、長沙、青島、廈門、武漢、鄭州、西安都市圈屬于擴張型都市圈；合肥、貴陽、濟南、沈陽和昆明都市圈屬于潛力型都市圈；南昌、長春都市圈屬于起步型都市圈。

長三角區域一體化重點關注的省際毗鄰地區

　　產鎮融合機會。在新型城市群發展背景下，中小城市和鄉鎮的發展潛力巨大，主要表現為產業新市鎮、特色小鎮、田園綜合體等形態。隨著農民的就地城鎮化，50萬以下的小城鎮（主要是縣城），人口增加較為迅速。對于發達地區的鄉鎮，比如東莞的虎門鎮、溫州的龍港鎮、嘉興的織里鎮等，未來需要注入更多的城市功能。對于一些欠發達地區的人口密集型地區，以縣城為核心的區域仍然是未來發展的重點，未來打工人口返鄉創業將帶來發展機會。

　　從全國PPP綜合信息平臺項目管理庫來看，截至2020年8月，城鎮綜合開發項目612個，投資額19396億元；旅游項目328個，投資額4748億元；文化項目201個，投資額1904億元。從片區綜合開發龍頭公司的項目類型，可以對片區綜合開發的熱點領域有個大致認識。

　　片區綜合開發的熱點領域可歸納為四方面：一是樞紐功能區，包括高鐵新城、臨空經濟區、地鐵綜合體等；二是產業新城，包括科技新城、科技小鎮、智造小鎮等；三是文旅康養片區，包括康養小鎮、文化旅游城、文旅小鎮等；四是城市更新項目，包括功能區提升、棚戶區改造、城中村改造等。

　　采取產品化開發模式的企業，一般深度參與產業運營環節，形成了較為成熟的產業IP。依托產業IP的導入，成為該類企業進行項目拓展、開發和運營的基礎，比如恒大集團依托養生谷、童世界等產品拓展康養、文旅主題片區項目。在該模式下，如果產業IP自循環能力不足，一味靠地產開發收益彌補產業IP運營，則存在后續的可持續發展問題。

　　片區綜合開發項目投資大、周期長，對于大部分介入片區綜合開發的企業來說，都是針對特定的地塊進行專業分析，從而對該項目的產業、功能進行定制化的開發和運營。還有一部分以工程建設為主業的企業，以新型城鎮化建設項目為主，由原來的BT模式轉向投資-建設-運營聯動的定制化開發模式。對于采取定制化開發模式的企業來說，能否引進優質的產業資源變得非常關鍵，因此，在項目前期規劃過程中，不僅要講求系統的研究工作，更要積極對接優質產業資源，基于產業資源設計功能項目和發展路徑。

　　華夏幸福主導的固安工業園模式，曾作為片區綜合開發PPP模式的示范案例，被業界廣泛學習和借鑒。但隨著“財金10號”政策文件出臺，物有所值評價、財政承受能力論證“兩評指標”越來越嚴，比如財政支出責任占比超過5％的地區不得新上政府付費項目，片區綜合開發PPP模式開展得不溫不火，企業參與PPP項目阻礙重重。

　　為了規避PPP模式嚴格的政策標準，大部分政企合作的片區開發項目并不走嚴格的PPP流程，項目主體在土地一級開發方面涉足的工作較少，主要以二三級聯動開發為主。在政企達成合作協議的條件下，非盈利性項目主要以土地捆綁的出讓形式委托給項目主體建設。目前片區開發領域又出現了類似于PPP的ABO模式，操作起來相對簡單，主要參與主體為央國企。ABO模式是指授權（Authorize）-建設（Build）-運營（Operate），就是地方政府通過授權相關企業作為項目業主單位，由其完成對政府項目提供全產業鏈整體服務。

　　片區開發首先要明確“為什么做”的問題，即找準片區開發的發展目標和方向。以城市新區為例，其主要著眼點在于城市人口功能疏解，還是推動城市發展轉型，亦或提升城市競爭力、實現城市可持續發展，應該做到心中有數。在充分理解發展需求的情況下，積極依托國家戰略機遇，借助城市群一體化機遇，理解所在大區域的發展格局、競合態勢，進而明確項目片區可以扮演的角色，確立片區對所在區縣、城市、城市群乃至國家戰略的價值。對于政企合作開發項目，既要考慮政府的要求，又要考慮企業的訴求。

　　明確了“為什么做”之后，就要研究“是什么”的問題，即明確項目發展定位。項目定位研究工作的核心是在開發目標指引下提煉片區特色與個性，形成項目功能定位、形象定位及發展愿景，包括項目整體定位（功能定位）及詮釋、項目形象定位及詮釋、項目發展愿景展望。項目定位研究的邏輯，主要基于區位優勢、基于產業特色、基于片區功能、基于標桿案例，或者是這四個角度的綜合。

　　在明確“是什么”之后，就要研究“做什么”的問題，明確項目的功能體系和功能構建。基于產業、基于人口、基于空間進行片區開發的功能設計，沿著功能-產業-項目的演繹邏輯，提出項目產業功能、特色功能與服務配套建議，讓產業規劃與項目策劃形成銜接，最終形成亮點突出的項目功能產業體系。

　　空間布局是對功能構建的落地規劃。現代產業體系的復雜性，使得不同性質的產業發展和產業集群模式所要求的空間結構、空間尺度、路網結構、市政設施的差別很大。不同的功能組合和空間模式，對特定產業集群的發展和產業空間使用的效率影響很大。賦予不同地塊更為明確的功能內涵，勾畫一個個主題片區或專業園區。提出片區功能分區與重點項目布局建議，項目空間亮點建議，景觀空間特色建議，重要公共空間節點打造建議。

　　在明確項目片區愿景定位的基礎上，設計項目片區整體開發思路，形成明晰的開發路徑與分期開發建議。片區開發項目一般具有涉及范圍廣、建設內容多、投資體量大等特點，很難進行全面大規模的項目實施。一般需結合具體情況，采用滾動開發的時序較為合理可行，根據項目總體規劃及實施進展情況，分周期、分區塊進行滾動開發。在片區開發實施過程中，要充分利用好政策驅動、資本驅動、產業驅動三級驅動力。以產業為核心，尋求政策支持，尋求資本合作。首先爭取上位政府政策和資源支持，降低片區開發運營和產業培育的成本。以產業投資基金等多種資本形式投資形成園區產業集聚。搭建產業平臺，促進產業發展，通過政策驅動-資本驅動-產業驅動推動片區走上良性發展軌道。