現代化的園區（開發區）指的是在一定的產業政策和區域發展要求的指導下，以土地為基本要素，通過提供基礎設施、物業空間（如廠房、倉庫、寫字樓、研發樓、技術平臺等）等載體，進行綜合配套服務，吸引特定類型、特定產業集群的各種企業投資、入駐，形成技術、知識、資本、產業、勞動力等要素高度集結并向外圍輻射的“產、城、人”高度結合的特定區域。
現代化的園區（開發區）指的是在一定的產業政策和區域發展要求的指導下，以土地為基本要素，通過提供基礎設施、物業空間（如廠房、倉庫、寫字樓、研發樓、技術平臺等）等載體，進行綜合配套服務，吸引特定類型、特定產業集群的各種企業投資、入駐，形成技術、知識、資本、產業、勞動力等要素高度集結并向外圍輻射的“產、城、人”高度結合的特定區域。園區作為一種產業地產，是以企業為運作主體，以產業為基礎、由工業類用地或物流/倉儲類用地兩大類型為載體，開發服務于生產制造、研發辦公、倉儲配送、商貿物流、生產性服務等產業價值鏈上相關環節的新型地產業態。從外在形式上，產業地產包括工業園、科技園、商務花園、倉儲/商貿物流園及相關的生產配套設施等產品。我國的園區發展，從上世紀八十年代起步，經歷了九十年代的成長階段，本世紀初的全面建設階段，而金融危機后到現在，正在進行轉型升級階段。
園區是在大力發展經濟建設、實現產業快速發展中，為通過產業發展的資源聚集，設計營建高質量的綜合環境，實現企業主體聯動發展的優化組合，而在空間上拓展的新型經濟主體。園區的類型，由初期的經濟開發區、高新技術開發區、出口加工區、保稅區等，正逐漸向多功能、專業化、綜合性的方向發展，近年來蓬勃興起的科技城、創新港，正是園區發展的一種進階。
園區發展的本質是研究經濟變化、城市發展（包括產業導向）和人口集聚，根據園區的設立要求、產業形態和政策導向等不同，我國以政府主導的園區形態分成了以下主要類型：
資料來源：北大縱橫政府和公共組織行業中心整理
對應各園區類別，對應主要的行業也各有重點。比如經開區作為商務部主管指導的園區，其產業體現了綜合化、工業化的特色，通過對近十年來國家級經開區中按國民經濟行業分類的行業分布賦權排序，可以發現排名前10 位的行業分別是：計算機、通信和其他電子設備制造業、汽車制造業、化學原料和化學制品制造業、電氣機械和器材制造業、石油加工、煉焦和核燃料加工業、黑色金屬冶煉和壓延加工業、通用設備制造業、專用設備制造業、農副食品加工業和有色金屬冶煉和壓延加工業。很明顯，排名前十位的行業全部集中在制造業領域。而高新區，作為科技部指導的園區，其企業類型主要集中在電子與信息領域、生物技術領域、新材料領域、光機電一體化、新能源和高效節能技術等領域，具有很高的科技實力，高新區也是國家發展戰略性新興產業的重要著力點，因此很多地方政府也更希望能建成有影響力的高新區，打造出高附加值、高技術含量的區域產業形象。至于海關特殊監管區域，是依托于經開區和高新區等產業聚集發展的基礎上形成的，為我國的擴大進出口貿易和積累外匯起到了非常重要的作用。經統計，近年來各類海關特殊監管區域完成的進口總額占全國進出口總額的16%以上。海關特殊監管區域有六種模式：保稅區、出口加工區、保稅物流園區、跨境工業園區、保稅港區、綜合保稅區。海關特殊監管區域納入國家級開發區范疇，享受所在地國家級開發區的優惠政策，區內貨物實行保稅政策。根據《國務院關于促進海關特殊監管區域科學發展的指導意見》（ 國發〔2012〕58 號）規定，我國逐步將現有出口加工區、保稅物流園區、跨境工業區、保稅港區及符合條件的保稅區整合為綜合保稅區，新設立的特殊監管區域，原則上統一命名為“綜合保稅區”。從享受的稅收和外匯管理政策來看，保稅港區和綜合保稅區的功能最為完備，所享受的政策優惠也最多。黨的十七大把自由貿易區建設上升為國家戰略，中國共產黨的十八大提出要加快實施自由貿易區戰略。2013年起，我國在海關特殊監管區域的基本上，結合各地的開放程度和經濟基礎，先后又先后設立了10多個自由貿易試驗區（簡稱自貿區）；設立自貿區是我國深化改革在園區層面的一大舉措，也是園區經濟在國家大開放大經濟體系內的功能體現。作為產業發展的載體，園區的開發模式也因開發主體的不同有所區別。一些專業運營園區的第三方機構如華夏幸福、聯東U谷等，在全國以東部發達區域為主的各地選址建設園區；而中國內地園區更多的是政府主導開發的模式，由政府機構園區管理委員會及下屬平臺公司進行建設運營；最具市場化特色運營的國有園區之一的漕河涇，更是直接跳過了“管委會”這一政府機構層面，直接由漕河涇開發區總公司進行運營，而和政府的對接，是通過開發區和當地諸如徐匯區、閔行區等區的“區區合作”進行溝通；同時，其他房地產開發商和房地產開發基金，也紛紛進入產業地產領域，進行樓宇經濟等為特點的園區經濟建設；另外，一些大型企業，也通過盤活自身土地、或發展產業鏈的需要，成立了企業自建的專業園區。
上述幾類模式，除政府主導模式外，后面四種既存在企業主導開發模式，也存在政企合作開發模式，或者一個企業內并存兩種模式，因此形成了如下特點：政府主導開發型是由政府作為管理者和開發者，項目風險較低，規劃性強；項目推動具有較高的權威性和行政指令性，但缺點在于項目運作缺乏靈活性和創造性；角色責任錯位，容易政企不分。這類園區，管委會的作用和地位特別明顯，而園區的成熟與否則在于政府的投入能力和招商、服務效率。企業主導開發型是政府委托相關企業開發；政企分開；園區功能定位明確、區域較小，一般主要在單一行政轄區內進行；缺點在于開發規模小，不能適應跨行政區的園區開發，但也不乏上海漕河涇新興技術開發區總公司這種成功跨區開發運營的典范，企業主導開發型園區，成功案例更多聚集在東部城市特別是一線城市，這主要源于東部發達區域更開放進取的心態。政企合作開發型是政府和企業二者各負其職，政府職責在于制定規劃和政策，提供公共服務，企業負責園區開發和運作；一般開發規模大，參與主體多元化；缺點在于對多區域的政府協調性要求較高；政企各負其責的背景下，對各方的自律性要求較高。經歷了新常態下的十三五期間砥礪前行的發展，未來十四五期間，我國的園區開發勢必需要從園區開發模式、園區經濟的制度安排、組織安排以及生產要素與園區自身稟賦的匹配等方面進一步優化。園區開發模式雖有不同，但除了促進本地經濟發展之外，成熟運營的園區要考慮以下功能的建設：1.資源聚集：集聚人才、技術、資本、項目等資源要素，特別是十四五規劃期間是對接中國制造2025的關鍵期，更多競爭層面應該考慮集聚各級大科學設施，重點實驗室、企業研發中心、工程中心、技術創新中心、公共技術服務平臺、應用技術和科技成果轉化基地、前沿科技新興領域的研發總部、高層次行業領軍人才、創新團隊等各種要素。2.科技創新：通過集聚國內、國際創新資源，加強與國內外創新渠道和生態的密切合作，吸引各方力量和智慧建設技術創新中心和人才高地，如十三五期間，各園區大力引進院士工作站、產學研基地等，鼓勵支持原始創新、集成創新和引進消化吸收再創新，力圖產生一批突破性創新成果。3.創業孵化：從早期領先的園區成立的各類孵化器，到雙創時代蓬勃興起的創客、共享空間、加速器等，通過創業的活力提升園區的活力，目前一流的園區都高度重視孵化，建設一流的科技園和孵化器，形成一批國際化、專業化、社會化的新型孵化器，構建鏈接全球的孵化創新網絡。4.金融支持：企業的集聚發展離不開金融的助力，從早期的銀行分支機構入駐服務，到園區層面聯合金融機構成立的各種支持企業發展的貸款平臺、產業基金、投資機構來看，園區已經從單一的存貸款服務發展到為園區和企業對接資本市場和金融機構的、覆蓋直接融資和間接融資等多渠道全方位的金融服務。5.成果轉化：鼓勵與支持企業、高等學校和科研院所建設科技孵化器、研發和制造基地、科技園區和產業基地，加快科技成果轉移轉化；以孵化器、技術市場、科技金融、國際技術轉移為引領，有效推進成果轉化技術轉移。諸多園區還引進或成立了知識產權交易、服務機構，以及基于本園區優勢產業的技術服務和交易平臺，助推科技發展和成果落地。6.區域聯動: 作為產業聚集和創新創業的園區，更應該發揮其較強的影響力和較高的能級，和其他園區形成聯動協同機制，在服務本地產業發展的大局上，并能夠帶動和輻射周邊地區的發展。7.文化引領：園區應該且利于形成一種勇于創新、充滿生機與活力、倡導成功、合理容錯、激勵奮斗的文化氛圍，以文化要素帶動。8.標準鮮明：優秀的園區必然在通過一系列經驗積累過程中，形成穩定的園區標準，并通過標準的不斷優化、完善，支撐園區在區域拓展、品牌輸出、產業聚集上形成高效的應用。因此，在功能集聚的基礎上，未來的園區經過長期發展，比如形成“產、城、人”一體的“產業城區”特征：1.完善的城市配套：通過完善園區的城市功能，優化區域環境，提高民生質量，推進由單純的生產功能和商務辦公區向生產功能與生活功能疊加的綜合經濟區和現代化新城區發展。大部分先進產業和現代服務業特征鮮明的園區和城市的界限十分模糊，園區甚至可以成為城市的CBD或產業化中心區域，是城市的一個具備某些優勢產業或業態聚集的特色街區。2.健全的人才發展：從人才的工作、生活和家庭出發，強調人才的生活休閑、醫療健康、教育發展等空間，將人和園區融為一體；從產業發展實際需求出發，重點開設教育培訓與資質認證課程，建設企校聯合培養人才的新機制，依托高端化、專業型技能人才的高端培訓中心，促進創新型、應用型、復合型和技能型人才培養。3,高效的產業交流：以園區特色產業、重點規劃發展方向為基礎，重點建設產業交流中心平臺，形成交流共享中心；通過舉辦大型的行業展覽、高端峰會、學術論壇等方式，擴大產業影響力，促進產業信息交流；建立各類合作研究機構，吸引產業知名機構、集團總部入駐合作，并形成產業聚集和輻射，從而參與和引導雙邊、多邊和區域性、國內外交流與合作。
