產業園區是區域經濟發展、產業調整和升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。園區規劃是園區建設的龍頭，規劃決定園區建設的規模、方向和品位，所以園區在基礎建設過程中也始終堅持“規劃先行”的指導原則。

豐富的多元化空間、鼓勵交流的場所空間、多學科知識群體與創新型功能社區的就近結合、資源與設施的共享、吸引人的休閑設施、最先進的基礎設施、靈活的變通能力和適應性、發達的公交運輸系統和宜人的步行環境、城市化的社區空間、園區的智慧管理。

1、產業園區發展戰略

科學構劃園區全局性的發展藍圖：包括產業聚集、功能定位、開發模式、運作機制等。

2、產業園區發展定位

明確發展方向，有效提出園區整體形象：包括產業定位、功能定位、目標客戶篩選、管控機制等。

3、產業園區產業定位

加快推進園區產業結構優化升級：包括園區比較優勢、區域產業鏈分工協作、細分領域、產業招商等。

4、產業園區產業布局

深度優化園區產業空間布局：包括空間承載力、特色集聚、功能分區等。

5、產業園區二次創業

整合多重優勢，挖掘園區發展新潛力：包括支柱產業優化升級、園區新經濟增長點培養、產業鏈優化路徑等。

6、產業園區經營管理

提高運營管理水平，煥發園區發展新活力：包括管理體制、產業招商、品牌經營、孵化支持、產業投資等。

園區規劃盲目追求布局高大上，不重實效性；

園區規劃還停留在傳統城市規劃模式層面上；

園區規劃同質性現象嚴重，競爭力缺乏；

園區規劃水平不高，配套銜接不夠，投資環境差；

園區規劃重外表空間，輕內在產業，缺乏驅動力量；

產業規劃的定位不準確，深度不夠，操作性不強。

1、如何從產業鏈的角度對現有的區域產業進行深入

分析研究，尋找缺失環節和關鍵環節；

2、如何結合區域的產業基礎和資源稟賦，進行產業

定位和產業規劃布局，選擇主導產業和支柱產業；

3、如何在園區建設與運營管理模式和機制上形成

突破，保持健康、持續的發展趨勢；

4、如何正確處理招商引資和創新創業的關系，

保持區域經濟的內生增長動力；

5、如何在圍繞園區產（企）業發展的需求上形成

特色的產業服務體系。

老一代的產業園能耗比較大、城市功能不協調等，未來產業園區逐漸向新型產業園區轉化。

園區是政企合作的產物，它不是一個企業能夠完成的，在這個前提下，和政府對于產業園區的合作，至少有六個層面的體系必須要一同考慮。

1、新型園區的頂層設計系統

產業生態體系、城市規劃體系、建設控制體系、招商運營體系、金融合作體系、管理和服務體系。

2、新型產業園區的發展趨勢

園區的投資主體越來越多樣化、產城融合是大勢所趨、產業定位的精準和差異化是未來園區最核心的競爭力、智慧與生態成為新標準、新亮點、園區平臺化規律越來越清晰。

傳統園區盈利模式主要依賴土地收入，不過這種模式已經逐漸走進瓶頸，大量園區運營處于盈虧平衡或略有虧損的狀態，

收入的主要來源是稅收分成、政府的各類補貼和轉移支付，而為了招商引資和吸引產業入駐，各地園區在土地、稅收方面又采取了很多減免的優惠政策，

致使園區自身的收入和盈利能力更加脆弱。園區的盈利模式并不是單一類型的，往往是多種模式混合運作。隨著園區開發建設和運營發展的逐漸成熟，

園區的盈利模式也將從單一走向多元，從低級階段走向高級階段。園區主要的盈利模式類型有以下四種：

1、土地運營

土地增值：原有土地只租不售，獲得土地增值；以產業名義低成本獲取土地

租金收入：產業用房地租金收入

商業地產：配套的商業性房產開發，商業房產的出租和出售

住宅地產：獲得住宅配套，住宅出租和出售

2、增值服務

產業技術性服務：公共性技術平臺

產業發展性服務：融資、咨詢、培訓、信息、政府關系、孵化、知識、媒體、網絡、物流、人力資源、軟件服務外包等

生活配套性服務：餐飲、娛樂、購物、醫療等

園區運營性服務：物業管理（污水處理、供水、供暖、供電、供氣）

3、金融投資

產業投資：VC/PE

專業性公司投資：投資專業性公司并實現IPO

產業用地資本運作：在不允許直接轉售情況下，探索作價入股方式

現有房產的資本運作：產業型房產股權、信托、證券化運作

4、模式輸出

生地開發：土地的一級開發建設、BOT運營、以土地入股共同開發

熟地改造：原有物業改造與功能變更

委托經營：分享稅收或服務性收益

園區運營聚焦園區、企業、合作第三方共贏生態梳理與打造，

針對園區將政府資源、行業資源、企業資源、合作伙伴、中介服務、金融、院所等資源進行深度整合，形成生命共同體，充分發揮園區的集中優勢，

吸引投資落戶園區，讓園區產生持續競爭力與多元盈利能力，真正發揮產業運營的最大價值。

1、 免費模式

★免費購置房屋

對符合當地產業定位，財政收入隸屬于地方政府的獨立核算企業實行。在購置項目產業園房產時，按照稅收貢獻標準，在幾年內稅收獎勵金額等于房產總價時，可免費贈送房屋產權。

★免費租賃房屋

對符合當地的產業定位，財政收入隸屬于當地政府的獨立核算企業實行。在租賃項目產業園房產時，按照稅收貢獻標準，在幾年內稅收獎勵金額等于房租總價時，可免費享受的房屋租賃。

★免費企業注冊

符合當地產業定位的企業在入駐產業園時，可免收注冊辦理服務費、免收辦公經營場地費、免收工商注冊登記費、免收咨詢服務費及其他代辦服務費，并可根據免費注冊企業的稅收情況享受相應的稅收獎勵。

2、金融服務模式

★設立創業基金

由園區開發企業與政府部門共同發起設立創業基金，用于扶持園內有潛力的優質企業發展。

★股權投資

由園區開發企業或第三方的投資機構以現金、租金、產權等方式對園內企業投資，為企業發展提供支持。

★股權融資

入園區企業可用股權做為質押，通過股權融資的方式為園區企業提供發展所需的資金。

★貿易融資

為入園區企業生產經營過程中的國內外貿易、產品銷售及采購過程提供全方位的資金支持。

★授信融資

根據金融機構對園區的授信，由園區開發企業或第三方公司進行擔保等多種方式獲得金融機構對企業的低成本融資。

★融資貼息

根據入園企業對園區的稅收貢獻，為企業在使用各類金融工具獲得資金過程中提供貼息服務，最大程度降低企業融資成本。

★融資購房

入駐企業購買產業園房產時專享的一項優惠政策，不僅可以享受到一定的房價折扣點，還可以享受融資擔保。

★融資租賃

入駐企業可申請一定年限的一次性支付租金的融資租賃政策，同時還可以享受園區提供的融資擔保。

3、 園區運營三大服務體系

園區全程運營

園區智慧化升級

競爭力創新提升

4、 園區競爭力創新提升服務

產學研平臺打造

產業孵化能力加強

投融資體系構建

第一階段-生產要素聚集

低成本導向，由于優惠政策的吸引生產要素的低成本導致人才、技術、資本的注入，但要素低效率配置。

第二階段-產業主導特征

產業鏈導向，各種生產要素重新整合，形成穩定的主導產業和具有上、中、下游結構特征的產業鏈具有良好的產業支撐和配套條件。

第三階段-創新突破階段

技術密集型、創新型產業、高速信息網絡技術、生物技術、新型能源技術、新材料和先進制造技術等重要的新興領域。

第四階段-現代科技都市

財富凝聚階段，高價值的“財富級”要素的推動。高勢能優勢。文化創意、科技創新產業、及其他高端現代服務業為主。

第一、園區的規劃首先是以產業平臺構建為核心導向，而不是以用地性質和規模設定為主要目標。

第二、要圍繞構筑高端要素聚集能力為主要目標，包括城市服務功能的配給以及宜居環境的營造。

第三、不僅僅需要考慮園區自身的利益，也更多的需要考慮園區內企業的成長性和二次成長培育。

單純采用一種開發模式，往往很難使產業項目順利推進，因此，必須基于區域經濟針對性設計開發方案，靈活運用多種模式，才能提升園區開發效率、實現園區目標。

1、政府主導開發模式

政府主導開發模式是以政府為主導，根據城市規劃發展的需要，基于社會經濟發展等因素，經招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的產業發展項目，以地產為載體，產業項目為依托，實現城市功能建設的開發模式。

2、主體企業引導模式

主體企業引導模式是指在特定產業領域內具有強大實力的企業，獲取大量的自用土地后建造一個相對獨立的工業園區，并在自身入駐園區且占主導地位的情況下，借助其在產業中的強大號召力，以出售、出租等方式吸引同類企業的集聚。

3、產業地產商模式

產業地產商模式是房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取土地項目，進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理。

4、綜合運作模式

綜合運作模式是指產業園區開發模式、主體企業引導模式和產業地產商模式混合運用的開發模式。綜合運作模式既能充分發揮政府的指導性，同時也能發揮市場的靈活性，權責明確，有利于引入多元投資主體實施綜合性、大規模成片開發項目。

1、關聯發展原則

發揮優勢產業帶動作用，提高產業協作配套水平，推動產業、企業形成配套發展、錯位發展、互補發展的良性格局。

2、成鏈發展原則

堅持把培育完善優勢產業鏈作為新的產業競爭格局下大力發展地區產業的重要路徑，構建深化產業鏈整合發展的機制。

3、集聚發展原則

強化產業配套能力、公共基礎設施和政策市場環境建設，加快發展生產性服務業，推動產業關聯的企業入園發展。

4、集約發展原則

優勢產業集中布局、集聚發展，推動企業精干主體、分離輔助，建立成鏈閉環發展的循環經濟發展模式。

5、合作發展原則

立足省內區域經濟合作，支持跨區域建立產業園區，探索產業合作園區或產業集中發展區建設模式和管理運行機制。

1、外部環境分析

產業發展環境分析、行業發展前景評估政策導向

2、內部資源分析

內部資源優勢、內部資源劣勢、產業現狀和資源能力、產業和周邊的競爭態勢

3、產業定位分析

確定主導產業、確定產業組合方法、確定輔助產業

4、產業空間布局

產業發展策略、空間布局策略

5、園區策略配套

招商策略、運營管理策略、增值服務策略、投融資策略

發展戰略

科學構劃園區全局性的發展藍圖

發展定位

明確發展方向，有效提升園區整體形象

產業定位

加快推進園區產業結構優化升級

產業布局

深度優化園區產業空間布局

產業升級

整合多重優勢，挖掘園區發展新潛力

生物醫藥園區、新能源園區、新材料園區、節能環保園區、循環經濟園區、新能源汽車園區、高端裝備制造園區、智能制造產業園區、化學工業園區、信息技術園區、建筑材料園區、農副產品加工園區、現代物流園區、文化創業產業園區、旅游園區。

園區建設是所有縣級以上政府都在積極思考并全力推動的一項工作，甚至，在一些地方，鄉鎮、街道也千方百計謀動此類浩大工程。

其原因，核心的就只有一條，就是工業園區建設對一個地方的經濟發展具有不可替代的重要性。

★科學論證，準確定位，高起點編制園區發展戰略規劃；

★開發建設，同步配套，樹立“一個園區，一座新城”的理念；

★立足長遠，創新機制，把政策優勢轉化為體制優勢。

宏觀經濟/政策研究

宏觀經濟和政策研究對于判斷正確的時間和正確的市場具有雷達指示作用，也會在某種程度上對正確的企業產生影響。

產業發展戰略規劃

產業發展戰略規劃是指綜合運用各種理論分析工具，從當地實際狀況出發，充分考慮國際國內及區域經濟發展態勢。

產業結構調整規劃

產業結構調整是指某個區域的產業結構實現由不合理向合理化和高級化的轉變，未來區域的競爭就是城市群之間的競爭。

1、招商策劃

投資項目包裝

園區定位策劃

園區招商策劃

項目優化策劃

園區招商手冊設計

園區招商視頻設計

2、招商推廣

招商推介會承辦

意向企業邀約

官網宣傳

微信平臺宣傳

平臺展示服務

網絡整合營銷推廣

3、項目引進

目標企業篩選

項目招商談判

目標企業調研

企業商務接待

項目落地模式設計

優勢產業導入

4、園區運營

園區運營

園區產業規劃

派駐專業運營團隊

園區服務平臺建設

園區信息化建設

園區保障體系建設

5、招商代理

招商團隊培訓及組建

項目招商實施管理

項目管理體系設計

標準化運作管理流程

先進園區考察學習

后期經營策略