城市更新是一個永恒的話題，就像生物體的成長一樣，城市的發展需要吐故納新，而產業園區就是這一過程中極為重要的環節。本文以上海為例，探討產業園區在城市更新過程中的作用，以及未來的發展方向，供各位開發區同仁參考借鑒。

城市更新，本質上是生活方式的更新，是人們生活方式的改變。在這一過程中，城市形態可以沒有變化，但其承載的功能與使用方式必須變，因為使用者變了，相應地，客戶需求也發生了改變。對于城市更新的主導者來說，重要的是思考誰會生活在這里，他們未來將怎樣去生活，這才是城市更新的基礎。

城市的使用者為什么會變？因為城市的產業發生了改變，對于一個城市來說，最重要的是產業，因為只有產業才能帶來人口，有人口城市才能發展，所以說產業是一個城市的心臟，是動力源泉，教育、文化、醫療等等都是以產業為基礎的。城市更新，也是產業升級的過程。一個城市，是否能在未來的競爭中勝出，關鍵看其產業的能級是否得到了提升，是否能向高價值、高創新的高端產業轉型。

上海自開埠100多年來，已經逐步成為中國最大的工業基地，工業門類齊全、體量很大，從傳統到高端，無一不有。相應的上海存量工業用地峰值時超過1000平方公里，這種規模和比例在全球大城市中是獨一無二的。

隨著上海城市功能轉型和產業升級，一大批傳統行業和企業逐漸被淘汰，例如紡織、冶金等，上百萬工人下崗，上萬家企業關停并轉，幾千萬平米廠房閑置空置，這些廠房就成為城市更新最快、成本最低的切入點。當時上海市經委出臺了工業用地“保留、保護、轉型、轉性、市政”十字調整方針，保留與城市相容的工業、保護工業文明和歷史建筑、廠房轉型培育發展新型產業、土地轉性發展商務和住宅、部分用地支持環境綠化等市政建設。以此為基礎，采用“三個不變”（產權關系不變、用地性質不變、建筑結構基本不變）的操作辦法對老廠房進行改造、改建和運營，推動了上海文創類園區的發展。[1]

一方面大量的存量產業用地成為城市更新的空間，另一方面城市通過建設各類園區實現了自身的更新。在這一過程中，大致有三類更新策略，分別是提升地區功能、保存歷史脈絡以及塑造地方特質。

城市更新不僅是建筑形態的改變，更要促進地區功能的提升。上海世博園區就是典型代表，通過兩次轉型，從傳統工業區轉型成為城市活力街區，實現了地區再生的終極目標。

在大規模的城市更新中，如何保存城市記憶和歷史脈絡是一項艱巨的任務。徐匯西岸曾經是碼頭、工廠、倉庫等集聚區，為保存工業歷史遺存這一歷史脈絡，充分利用各種老舊工業建筑，積極發展培育文化藝術產業，目前已經初步形成了西岸品牌。

市北工業區所在的原閘北區是上海老工業基地之一，素有“華界工廠發源之大本營”之稱，市北工業區通過轉型之路，從引進大數據、云計算等高科技產業入手，輔以全新的建筑形態，改變了閘北老舊工業區的固有印象，在短時間內重塑形成了以科創服務為主的地方特質。

倫敦國王十字區：國王十字區位于倫敦市中心偏北處，地鐵線路發達，靠近倫敦金融城、金融中心金絲雀碼頭以及多個倫敦地標性建筑，如大英博物館、白金漢宮等。國王十字區是維多利亞時代的倫敦工業心臟地帶，二戰以后，后工業時代的浪潮中，淪為廢棄工業用地。經濟增長乏力、區域形象不佳、廢棄歷史建筑留存、公共空間匱乏、產業發展緩慢等問題，加上蕭條的市場與破敗的城市環境讓這片土地穩居20世紀的“倫敦最貧困十大選區”名單。

1995年，國王十字區迎來重生的契機。“海峽隧道干線法案”獲得英國上議院通過，涉及對圣潘克拉斯車站、國王十字火車站及其周圍地區的重大基礎設施投資，并有機會重建鐵路附近的城市空間。國王十字區也因此成了倫敦市中心150年來規模最大的區域重建項目之一。由于招引大型科創型企業臉書、谷歌入駐，吸引了許多中小型科創企業進入該地區，再加上倫敦大學學院的影響，現在被稱為“知識園區”的區域面積已經擴展至數千萬平方英尺，遠遠超過了最初開發者的預期，并吸引了更多創新型企業。在這里，可以找到豐富的知識資源，世界上最早的書籍和手稿，最新的時尚和創意設計，最新的前沿醫學研究，以及使用 AI 開發產品和服務的企業。國王十字區已經涅槃重生，重回倫敦核心區之一。

進入新世紀的第二個十年，上海的城市定位已經由“經濟中心”升級為“四個中心”，科創是上海城市的核心定位之一，科創是上海產業升級的方向。為全面落實中央關于上海要加快向具有全球影響力的科技創新中心進軍的新要求，上海出臺了相關指導意見。意見提出聚焦張江核心區和紫竹、楊浦、漕河涇、嘉定、臨港等重點區域，突出各自特色，發揮比較優勢，結合城市更新，打造創新要素集聚、綜合服務功能強、適宜創新創業的科技創新中心重要承載區。這六大區域基本上都是以開發區形態存在，或以原有的國家級開發區為基礎形成的，或正在形成一個科創型園區。因此無論是城市更新的內容和方向，還是城市更新的形態，科創園區都是上海城市更新的重要方向。

上海開發區啟動較早，目前大多進入成熟期，與周邊各省園區相比，各種資源要素都不占優勢。僅從工業用地出讓價格、人力成本和居住成本來看，上海均遠超各省市。因此從競爭角度講，上海產業園區已經不具有什么優勢。

圖一 2018年工業用地出讓平均價格（萬元/畝）

表1 長三角城市群2020年人均可支配收入

表2 長三角城市群2021年2月二手房價格

就目前而言，上海產業園區能拿得出手的優勢就是服務，這也是上海產業園區的核心競爭優勢，是長期以來上海產業園區積淀和培育的結果。如今，少數開發區已經走向服務的標準化、體系化和生態化，并且實現了對外的合作和輸出，如臨港漕河涇、市北園區等。

那么一個產業園區如何構建一個綜合運營服務平臺，我們認為首先要形成自己獨特的“1+3”綜合服務賦能體系，尤其是“1”，園區的開發主體要成為統領后面三大服務體系的司令員；其次是要找到優秀的專業服務商，打造自身獨特的服務商平臺，并推動服務商對園區企業的服務賦能。

“1+3”綜合服務賦能體系。即通過以園區綜合運營服務為總體服務樞紐，健全三大類專業服務內容，完善包括物業服務、咨詢服務、智慧服務等在內的園區管理賦能服務，包括企業服務、金融服務、人才服務等在內的園區產業科創服務，包括餐飲服務、醫療服務、娛樂服務等在內的園區生活配套服務。

找到優秀的服務提供商。依托自己“1+3”綜合服務賦能體系，找到各領域優秀的第三方服務提供商，并將他們集成在自己的平臺上，打通產業、企業、人才和服務之間的渠道，形成一張高效率、全自動、可持續的服務網絡，長遠的看，必然能推動園區企業的繁榮和該園區的可持續發展，從而推動所在區域的城市更新。

[1] 本段引自《上海產業轉型與城市更新案例》序言。