當前，為破解土地資源緊約束的挑戰，各地紛紛出臺促進產業用地高質量利用的相關政策，倒逼各類產業園區轉型升級。鎮街級產業園區作為地方發展制造業的重要承接空間，由于早期粗放式發展，造成土地資源緊缺、用地效率低下、未形成產業集群等問題，成為推進產業轉型升級工作的重點對象。近年來，東灘智庫參與過多個鎮街級產業園項目規劃咨詢，包括上海楊王工業園、民興工業園、南京金牛工業園、嘉興智能家居產業園、食品產業園等等，對鎮街級產業園區轉型升級的方向、路徑和策略等問題認知不斷提升，在此做出總結，以饗讀者。

上海在“十三五”時期就提出：構建“產業基地-產業城區-產業社區”+“零星工業用地”的“3+1”產業園區體系，并將產業社區主要作為鎮級園區未來轉型發展的方向，周浦鎮、華新鎮等地實踐成果顯著。進入“十四五”，成都、南京、洛陽等地紛紛將“產業社區”的建設寫入政策文件，成都更是出臺了《成都市產業功能區產業社區高品質公共服務標準配置指南（2020年版）》，明確產業社區的建設標準。由此可見，產業社區的建設實踐步伐必將日趨加速。

成都市產業功能區產業社區高品質公共服務標準配置指南包括5類42個項目。

五是美麗公園家。包括公交首末站、公廁、再生資源回收網點、“上班的路”“回家的路”、社區公園、人才公寓、一體化信息服務站、新型基礎設施。

良好的園區形象更有利于吸引客商投資，所以要把園區環境改造作為推動園區高質量發展的重要抓手。在對園區進行統一規劃、科學統籌的基礎上，要高水平謀劃道路、照明、綠化、景觀等基礎設施的建設，創造一流的投資環境。

“雙碳戰略”下，打造低碳乃至“零碳”園區已經勢在必行。因此，園區在環境改造中可充分考慮光伏屋頂、綠色建筑、智慧化的污水及固廢收集處理系統、智慧能源管理等的建設和運用，推動園區內部碳排放與吸收的自我平衡，實現生產、生態、生活深度融合。

鎮街級工業園區一般發展空間有限，在產業定位上，主導產業不宜過多，可以聚焦1-2個符合國家及地方政策、產業市場大的領域，如電子信息、高端裝備、文化創意等，盡量避免選擇壁壘高的小眾行業，形成特色優勢產業集群。

在產業載體上，考慮到優質產業項目少、招引難度大的問題，可打造多個小而精、有特色的、專業化的主題園區，招引有活力的中小型企業，培育產業鏈和產業生態。優質產業項目可通過嚴格遴選、精準供地，推動產業高質量發展。

堅持以人為本，完善的生活配套體系應該涵蓋居住、醫療、教育、商業、休閑、娛樂等多元功能。鎮街級工業園區作為鎮街經濟發展的重點平臺，以產業發展為核心職能。公共服務與生活配套設施建設需要考慮與鎮集、街道的充分銜接，共享高端醫療、品質教育、商業中心、休閑旅游等一級配套服務設施。

工業園區內部生活配套設施的打造可采取“相對集中+主題園區點狀布局”的方式，重點補充發展食堂、人才公寓、大型超市、體育文化活動中心、便利店、咖啡吧等功能業態，滿足企業員工的日常生活所需。

工業園區的服務不能只停留在簡單的政務服務、物業服務上，需要面向產業、企業的全生命周期發展需求，解決其痛點、難點問題，整合鄉鎮/街道、園區運營主體、市場化機構等力量，構建涵蓋人才服務、創新服務、行政服務、物業服務等要素的完善服務體系，實現服務的有效供給、全面共享。

在智慧園區建設的大趨勢下，園區應與專業化機構合作，通過建立大數據平臺、引進智能化設備、推行移動互聯網及應用軟件的方式,打造全方位、一體化的智慧運營管理平臺，形成園區運行“大腦”，提高園區的服務水平和管理效率。

在推動園區轉型升級過程中，政府平臺公司需要發揮先導的作用，以改善區域形象、提升園區引力，具體可以從兩方面入手：

在政府平臺公司奠定園區發展基調的基礎上，其他特色主題園區的打造，可以引入知名產業地產商以重資產拿地或輕資產運營（如服務輸出、產業投資）等多種方參與進來，依托其專業化能力和產業資源，推動多個主題園區快速成型成勢。

為了保障主題園區的發展質量，政府需要發揮“裁判員”的作用，加強對市場化園區開發商的篩選和識別，綜合考慮其產業招商、運營管理、資金實力等各方面的能力。主題園區項目落地后，也需要對項目實施持續的監管，考核產值、稅收、就業等達標情況。

針對園區內已經閑置或者低效利用的土地/廠房，在政府財政有限無法回購的情況下，可鼓勵現有企業采取合資、合作等方式進行再開發，并引入市場化產業地產商等市場化力量參與，將閑置工業項目變為產業地產試點項目，推動現有企業將產權變成股權。

在具體的鼓勵方式上，政府可以采取減免相關費用來調動業主的積極性。如工業用地不改變用地性質，進行工業地產、科技地產開發的，不增繳土地價款；對工業地產、科技地產開發建設中所涉及的市政基礎設施配套費和相關行政事業性收費進行免征等舉措。

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