REITs的出臺使園區運營的目標更明確，相關任務指標也有了標準的方向，已發行的幾只實際上可以說是產業園區行業中的優等生，接下來會有許多園區進入排隊系統，以資產的優質程度作為主要篩選標準。

從市場的角度來看，5月底國務院又進一步提出盤活基礎設施政策，會有大量的重資產持有人在做資本運作搭建新的業務模式時，把REITs作為其中一個考慮的方向。投資人市場反應也非常熱烈。

民營園區在區域問題、產權問題、租金的穩定性和運營管理持續性問題解決后才會逐步走向大眾視野。

第一批發的都是一線的北上廣深蘇州，據了解現在還有廣州科學城、青島、長沙經開區、廈門軟件園，海南的一個高新區，還有東部的一些高新區的資產在排隊，大家用REITs去退出的訴求是非常高的。

目前看來，這些產業園區REITs都是區位好，資產好，再加上主體原始權益人也都非常好，都是國家級的園區開發平臺機構。所以說結合REITs的要求來講，產業園可能除了一些硬性條件，要運營三年等，最重要的還是底層現金流，按政策來講可能現金流好的話，理論上是不分民營還是國資，都有發行的機會。

關鍵詞——“可復制性”，區位可復制性，運營能力可復制性。

如果是以政府園區的角度來講，肯定是要符合稅收、產值高或者人才的指標比較好的。對于一個市場化的園區來講，還是看你的租金水平或者出租率整個的指標表現。其實這兩個維度是矛盾的，但是REITs出來以后，可以盡量在這兩個維度之間去找一個平衡點結合點，讓他既能在產業上的指標更好，也能資產優化實現好的資產。

REITs雖然復雜，但是相比自持的現金流回流都很長，需要長期的資金占用，REITs是一個能夠短期內一次性帶來一大筆資金去投入到一個新的開發建設的產品。

因為銷售已經面臨實際的問題就是用地的條件越來越嚴格，首先就是自持的比例很高，很多都是有條件銷售，這個本質的問題是想賣也根本賣不了。

第二點即使能賣的部分去化的周期也在拉長，而政府園區自持去發展這個產業，通過REITs上市，拿到資產之后繼續發展，稅收、產值和就業人才是匹配的，提前回收的資金可以對園區基礎人群升級，也可以做產業的基金，成為良性的循環。

另外REITs可以成為一個通道和資產包，可以不斷地擴募，把開發運營成熟的資產裝進去。所以說相比每一次開發都要靠銷售去化的難度，REITs是目前很好的一個通道。第一次發REITs是規則多，比較難，但之后就方便了，還可以實現專注于把園區運營做好，放大它的價值。

然而并不是所有的企業都適合做REITs，現實生活中很多老板或者國企也沒有想過建更多的園區，就把現有的園區做得非常好了，然后租金回報率甚至達到年化10%，也沒有想過做REITs 因為拿到了錢也沒有更多的項目去投，這種類型的產權人就自己去用就好了。

另一種確實是自己運營能力也沒辦法復制和輸出了，但是現在又遇到了一些問題，比如說現在經營環境下現金流緊張可以考慮把這些成熟的項目一次性賣出去，這時候可以賣給現在有REITs平臺的，也可以考慮賣給產業基金也就是Pre-REITs基金。