當前我國正處于高質量發展的新階段，園區作為地方經濟發展的主平臺、主陣地，被提升到極為重要的戰略地位之上。

園區的高質量發展，取決于多個方面的共同作用，其中既包括交通區位、物理空間、物業服務等傳統意義上的地產因素，也包括產業定位、產業招商能力、產業服務水平等產業方面因素，結合目前產業園區發展現狀，以下十個因素的影響最為突出。

正文：

區位地段

建筑可以復制，但地段無法復制。

如果用經濟學的杠桿原理解釋，杠桿的「支點」就是地段。當市場陷入低迷時，占據城市核心地段的園區就是市場最佳的「避風港」；而當市場回暖，核心區的園區又會率先吹響反擊的集結號。

從企業經營的角度講，好地段往往意味著優勢資源，而優勢資源對人才、資金、產業具有強大的吸附力；此外，地處商業活動和社會活動中心，也有利于企業迅速開展業務；從投資的角度看，核心地段是整個城市的稀缺資源，各類成熟的商業配套、濃厚的商務氛圍、便捷的生活條件、發達的交通路網 / 公共出行，都是園區增值的重要條件。

如今，隨著城市土地供應緊缺，好區位的園區，價值將進一步凸顯，進一步成為市場上的「搶手貨」。

重要性：★★★★★

供需狀況

供需狀況是影響園區發展的另一個非常重要的因素。

具體來說，當園區供給一定時，企業需求增加，成交量就會上升，需求減少，成交量就會下降；而當需求一定時，若供給增加，成交量就會下降，供給減少，成交量就會上升。

站在企業的角度，企業的選址需求往往與宏觀經濟形勢掛鉤，經濟好的時候，企業信心十足，擴張腳步加快，辦公需求隨之增長；反之，若貿易爭端和新冠疫情等「黑天鵝」導致經濟下滑，就會出現大量的企業和租客退租，一些原有的擴張計劃也會擱置。由于當下經濟正處于穩定恢復階段，可以預見，企業的需求短期內并不會有太大變化。

真正的壓力來自供給端。

近幾年，隨著土地集中入市，園區供給處于一個持續增長的狀態。整個行業只有進口，沒有出口。而企業選址又是一個非常理性、明確性的需求，不可能無中生有，所以，需求在萎縮，供給量又在持續擴大，行業競爭只會越來越激烈。

當然，壓力對每個園區都是公平的，要么在「內卷」中勝出，要么調低預期、徹底「躺平」。

重要性：★★★★★

領導重視

領導重視，是園區高質量發展的一條普遍經驗。

園區的建設和運營是一項復雜的系統工程，要解決的問題很多，要處理的關系很復雜，一家龍頭企業能不能最終落地、一個產業鏈能不能做大做強，基層人員只能起輔助作用，關鍵還是看「一把手」是否有超越他人的思想高度和工作魄力。如果「一把手」高度重視，投入更多的精力與資源，園區發展就會取得實實在在的效果。反之，若領導不重視，園區便很難取得什么成效。

重要性：★★★★★

樓宇形象品質

園區是企業的「第二形象」，所以樓宇的形象品質對招引企業入園至關重要。

首先，企業選址與其經濟實力密切掛鉤，實力企業必然鐘愛高端樓宇、花園辦公、獨棟辦公，「臟亂差」的園區幾乎不可能吸引到優質企業；

第二、辦公環境如今已經成為企業招不進人、留不住人的重要原因。尤其是當90后、00后邁入職場，從求職者的角度，在一座形象俱佳、辦公條件優質的園區辦公的吸引，必定遠大于樓體陳舊、設施簡陋的園區；

第三，常言道：「與其千金置業，不如千金買鄰」，高顏值的園區吸引到的都是相對高端的圈層，往往能給企業發展帶來新的機遇。

重要性：★★★★☆

產業定位

產業是園區的核心，在園區在線（ID：YQZXGZH）看來，園區未來的競爭不僅是物業的競爭，更是基于產業鏈的專業化競爭。

從園區角度看，設定一個科學的主導產業定位，要注意以下五個方面。

1、主導產業不宜過多（不超過三個），否則極易導致產業混雜，發展不聚焦；

2、主導產業選擇必須符合國家及地方政策，同時要考慮到當地的產業基礎，項目落地需要有可行性，避免出現「鄉鎮工業園搞人工智能」這樣的「空中樓閣」現象；

3、產業市場要足夠大。比如互聯網、電子商務、文化創意等行業，包容性極大，行業企業遍地開花，招商工作很好開展；反之、如果園區定位是區塊鏈、北斗、航空航天這樣專業化極強、行業壁壘極高的小眾行業，發展壓力可想而知；

4、產業定位差異化，按照一般經驗，一個產業在某地區運作成功后，其他地區便會蜂擁而至、競相發展相關產業，以搶占新項目制高點，這種做法最直接的后果就是導致了大量的重復建設。園區如果不想陷入「內卷」，最好的方法就是避而遠之，謀求差異化發展。

5、園區產業定位應與空間規劃相結合，同行業的企業放在一塊區域、或者同一棟樓里集中發展。

重要性：★★★☆☆

園區政策

作為直接影響企業投資決策的關鍵因素，園區政策一直被視為招商引資的「攻堅利器」，畢竟站在企業的角度，利益是第一生存法則，哪里有錢賺，企業就會去哪里。

在園區在線（ID：YQZXGZH）看來，園區政策制定與實施，主要有以下三個關鍵點。

一是政策制定尋求差異化?，F如今很多園區為了吸引稅源型企業入駐，往往在相同領域出臺相似的政策，這樣只會導致同質化競爭的加劇，造成不必要的內耗；而由于細分產業政策的欠缺，產業的集聚發展也很難被帶動。

二是「因企施政」，針對不同的項目采取不同的打法。比如，招引大項目，單一政策很難起效，需要打政策的「組合拳」；引進創新平臺和高端人才項目，則要把眼光放長，要注重長期收益而非一時之得失；

三是注重落實。很多園區許諾給企業的政策很好，結果遲遲不能兌現。這樣一來，不僅會影響企業對園區的好感度，降低企業投資的積極性；而且企業「一朝被蛇咬，十年怕井繩」，口口相傳下，對園區開展以商招商極為不利。

重要性：★★★☆☆

招商能力

招商能力能在一定程度上彌補園區硬件上的缺陷，助力園區長期平穩發展。

招商能力主要包括以下幾個方面：

1、刻苦勤奮的能力：園區招商沒有捷徑，只能靠自己的雙腳和臉皮去丈量，不斷收集信息并持續充實項目庫；

2、招商建渠的能力： 招商工作必須建渠，建了多少個有效渠道，就是找到了多少個項目來源的泉眼，一個個一手好項目就會源源不斷地被推薦過來；

3、項目的解讀能力：招商人員需要在海量的項目信息中做出精準判斷，哪些是有用信息，哪些是值得關注和跟蹤的潛在信息、哪些是無用的信息；

4、產業的理解能力：只有理解產業，才能和行業人員交流時快速拉近距離，增加話題，加深印象，提高招商成功率；

5、項目洽談能力：園區招商是一項「以人為本」的工作，再好的項目也要人去洽談落地。

重要性：★★★☆☆

服務水平

這里說的園區服務并不是單一的公共服務，而是成體系化的、精準的服務。需要園區具備兩種能力：一是資源整合能力，整合企業所需資源，而且這些資源必須是有效的，有需要就可以隨時拿來用的；二是了解每個企業的痛點，針對企業所欠缺的點匹配相關資源，對癥下藥。

重要性：★★☆☆☆

園區品牌

近兩年，園區市場優質項目層出不窮，在園區產品愈發同質化的現狀之下，品牌開發商 / 運營商高品質運營的兌現成了優質企業關注的焦點。

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實力品牌、或政府開發商 / 運營商建設運營的園區一定程度上能夠保障園區的建造品質與運營水平，這樣的產品更容易受到企業的青睞；此外，在園區品牌的光環作用下，企業也能夠獲得品牌的移植效應。當品牌積累到一定程度，企業與品牌間便形成了一種親密的關系，企業客戶也愿意為品牌溢價埋單。

重要性：★★☆☆☆

功能配套

功能配套分兩種，一是生活性配套、二是生產性配套。生活型配套包括圖書吧、咖啡廳、文印店、食堂、便利店、快遞站、高端餐飲、高端酒店、健身中心、健康服務、美容機構等。一個擁有高品質工作生活配套設施的園區 / 寫字樓，能極大提升企業員工的幸福感；生產性配套包括水、電、路、訊、排污等基礎設施，以及特定產業的產業配套設施。

重要性：★☆☆☆☆

文章來源于園區在線

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