產業地產作為一種復合型產業，其綜合性與復雜性經常給操盤手帶來諸多挑戰。在園區工作中，如何有序有效推進工作，積極影響企業與地方政府，從而獲得更多的資源傾斜與招商成果，「思維」起著十分關鍵的作用。

本文歸納了園區操盤者必備的十大頂級思維，供交流探討。

正文：

全局思維

評判一家園區成功與否，從來都不僅僅算簡單的「經濟賬」。

這里不是說「經濟賬」是不重要，而是作為園區操盤手，必須要抓住園區發展的本質。園區作為產業發展的主平臺、主陣地，承載著產業經濟高質量發展的重任。園區用資金、土地、訂單等內部資源置換企業投資，在獲得租金回報的同時，帶來稅收、帶動就業、刺激消費，帶動地方經濟和社會發展，這才是園區首先要算明白的一筆大賬。如果只算「經濟賬」的話，直接賣地就好了，何必費這么大的力氣做產業呢？

正因如此，做園區必須有全局思維。要暫時放下租金回報這筆小賬，為企業提供最優質的服務，支持具有原創和顛覆性技術的企業長線發展。這樣做雖然短期收益不是最大，但企業成長后帶來的經濟效益與社會效益卻是無法估量的。而對于民營園區來說，構建創新生態，打造示范效應，本身就是一筆大的「政治賬」。

所以，做園區工作要會算賬，既要算好項目經營的小賬，更要算好宏觀經濟的大賬。

政策前瞻性思維

電影《教父》中有一句話：「花半秒鐘就看透事物本質的人，和花一輩子都看不清事物本質的人，注定是截然不同的命運」。

我們都知道，任何一個行業的發展都離不開政府的強力推動。國家和社會在不同的發展階段，對產業布局都會有不同的側重點。寫在綱領性文件中的產業，一定是各地政府領導主抓的項目，各類政策和資源也將向該產業傾斜，而這個過程一定會誕生大量的機會。

對園區操盤手來說，除了要學會透過現象看本質、提高政策敏感性，還要能夠從政治角度分析和處理復雜的社會現象，準確了解政策、把握政策、運用政策，才讓園區時刻處于政策的風口之上。反之，如果政策敏感度太低，動不動拍腦袋決策，園區則很難有長遠的發展。

戰略思維

園區操盤不僅僅是戰術問題，而是戰略問題。與房地產靠賣房子賺錢不同，園區租售只是手段，幫助企業成長，獲取增值收益才是核心訴求。

然而，在過去的數年時間里，迫于短期生存壓力，產業地產一直以傳統地產開發模式為「正統」，而這也在無形中把園區運營從一個戰略問題降為「如何賣房子」的戰術問題。在這種傾向的影響下，園區也一直未能回歸其本來屬性。

如今，在新的競爭環境下，原有模式有了變化。靠賣房子賺錢已經很難持續，深耕產業鏈，獲取持續回報成為了行業共識。而為了達成這一目標，園區除了關心一家企業能帶來多少產值和稅收之外，更要從全局角度觀察這家企業之于園區的戰略意義。比如，這家企業是否與園區主導產業相契合？企業能為園區帶來多少技術和人才？能為產業鏈做出哪些貢獻？能否與園區現有企業嫁接？企業供應鏈是否可以通過以商招商的形式引進？企業落地之后，園區能為企業提供哪些增值服務，如何賺到第二層、第三層的錢？想明白了這些問題，就離成功不遠了。

產業思維

產業是園區發展的根本，一個優秀的園區，自始至終都要把產業發展放在首要地位。

要塑造產業思維，需要從頂層設計、產業規劃、招商引資、運營管理等幾個環節入手。頂層設計上，要求操盤者具備全局意識，從長線經營的角度，對園區未來5-10年的發展進行系統謀劃；產業規劃方面，要對園區產業進行系統分析研判，最終確定產業方向；招商引資上，需要操盤手擁有全產業鏈思維，能夠跳出具體項目、事件，立足整體，以全產業鏈視角推動產業發展；運營管理上，要從企業的實際需求出發開展服務，助力企業取得更好的發展。

投行思維

園區在線（ID：YQZXGZH）一直強調，招商引資的本質是投資行為，而非租賃行為，作為園區操盤手，必須擁有「投行思維」。

樓新平在《投行思維》一書中提到，「投行思維」是一種多維度的商業智慧。在園區工作中，投行思維最直接的應用是資本招商，即以產業基金為主線，串起產業鏈，形成產業集群，推動產業與金融融合發展。

作為園區操盤手，將投行思維和園區工作相結合，需要掌握并靈活運用投行思維的五大要素和四大能力，即金子（價值洼地）、地圖（操作方法）、自行車（金融技術、牽線搭橋等中介服務）、你（客戶）、我（投資銀行家）；畫圖能力（目標+路徑+時點）、協調能力、表達能力（文案+口頭）、金融能力。

增量思維

增量思維與存量思維是對應關系，簡單來說，增量思維就是把蛋糕做大，存量思維就是把蛋糕保存好。

產業地產和房地產一樣，都屬于受互聯網沖擊比較小的行業。過去的幾十年，園區通過吃房地產紅利，形成了一套固定且成熟的商業模式。而很多行業老兵也因此形成了思維定勢。在他們眼中，自己過去的認知都是完全正確的，萬事萬物運行的規律已經盡在掌握。

然而，房地產的變革給園區潑上了一盆冷水，那些長期存在的弊病全都暴露了出來，那些賴以生存的經驗成了阻礙園區轉型的絆腳石。很多老兵不愿改變，或者無法改變，最終只能淪為平庸；而那些擁有增量思維的操盤手，憑借著對新生事物的敏感性和敢于創新的勇氣，闖出了屬于自己的一片天地。

當然，在園區工作中，我們也不能完全摒棄存量思維，因為存量能夠穩定園區的基本盤，也為增量提供可能性。在這個基礎之上，再用增量思維創造新價值、獲得新資源。

雙邊思維

無論是政府、開發商還是入駐企業，大家在談判桌上博弈，都會習慣性站在自己的角度上，為自己謀求更大的利益。比如運營商拿地，不僅要求低價，還要求政府給配住宅、出政策，建好的園區最好還能回購。政府呢，恨不得運營商一毛錢都拿不走，土地條件苛刻不說，價格還不便宜。這樣的談判方式往往會讓另外一方感到利益受損，最終只鬧得大家不歡而散，生意呢，也就談不成了。

事實上，在合作共贏的時代，政、園、企、金各方早已并非單純的「零和博弈」或「負和博弈」，用雙邊理念設計合作機制，完全可以達到「正和博弈」的效果。比如，政府主動讓渡部分利益和權力，力爭讓運營商和投資商獲利，自己也能獲得更多、更大的利益；而運營商則要用「類政府」的思維去調配資源，吸引企業，幫當地政府促進某個產業的發展，自己從中獲得豐厚的回報；企業從政府和運營商處獲得利潤，再以稅收、拉動就業等形式回饋政府、回饋社會，最終達到各方共贏的目的。

用戶思維

做過招商的朋友都知道，企業選址是一個理性的、目的性極強的需求。并且這種需求是不能被創造出來的。因此，在雙方的交流談判中，企業一定會撇開你的形式，認真傾聽你的內容，分析你園區的優/劣勢。這就就要求操盤手必須具備用戶思維，也就是站在企業家的角度，分析企業的實際需求。而且，企業需求還分為顯性和隱性，僅僅通過市場調查得知的需求，往往都是一些諸如「好地段」、「高顏值」類似的顯性需求，把收集的顯性需求進行深度挖掘，并結合企業的實際情況，獲取用戶的隱性需求，再針對性制定策略與說辭。

辯證思維

事物的兩面性決定了我們對事物的認識既要一分為二，又要合二為一，才能盡量防止片面性，做到客觀性。

園區的建設與運營，要做到幾個方面的「統一」。一是要做到給予與索取相統一，和企業算總賬，舍得拿出最好的資源、最優厚的政策與企業合作，使企業和運營商有錢可賺，再吸引更多投資；二是做到大企業與小項目相相統一，不僅看項目大小，更看項目潛力，以產業鏈思維選擇項目，以小引大，以大育??；三是做到政府與市場相統一，該放給市場的權一定要放，市場不能解決的問題必須果斷出手，把「看不見的手」和「看得見的手」用好；四是做到新和舊相統一，園區建設既要「守舊」，也要「用新」，既要注重保護傳統文化，又要把數字經濟融入到園區建設和運營當中。

底線思維

古語云：「備豫不虞，為國常道」。堅持底線思維要求我們凡事從壞處準備，努力爭取最好的結果。

當下疫情延綿不絕、經濟持續下行，給各行各業都帶來了巨大沖擊。堅持底線思維，不僅是面對當下復雜經濟形勢的需要，也是有效應對各種風險調整的根本方法。

文章來源：園區在線

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