翻看了今年上半年的大宗交易，不知道是不是我掌握的信息不全哈，京滬就沒有太象樣的產業園區類資產大宗交易。金茂資本收購張江展想中心，你說它算是產業園嗎，我個人覺得只能算一半；我期待的其他幾個交易，都因為這樣那樣的原因，都拖著沒有走完。。。疫情真滴是耽誤事兒呀！
冰凍三尺自然非一日之寒
我在給一家產業園區開發商講課的時候，曾經回顧過產業園區這個事物在國內的發展歷程，可以說是地方經濟發展的主要劇情線。
哪怕“開發區-高新區-保稅區”系列的模式已經有了多輪改版，哪怕產業園區已經演繹出無數種表現形式，但是，根兒就在那里：各地政府拿出自己最好的地方，作為試驗田，全力扶持發展。
隨著時間推移，這些開發區逐漸成長為地方經濟的四梁八柱：全國經濟有三分之一來自產業園區；單單是國家級的開發區和高新區，就貢獻了全國GDP的20%。重慶的工業總產值中，有80-90%來自各大產業園區。。。也正因為開發區/高新區是各地經濟轉型大發展的起點/先鋒隊/尖子班，從一開始就獲得了各種政策傾斜和資源導入，經過幾十年的發展，這些地方幾乎都是所在城市中產業資源最豐富、產業人才最富集、科研創新能力最強的區域。如此一來，各類產業要素，都處于動態的流轉中，增強、集中、溢出。比如蘇州，比如上海。按照最新的數據，上海市戰略新興產業的增加值，有90%來自市內的各大開發區。良性循環，肉眼可見。
地方政府已經用三十多年的時間培植好了營養豐富的區域“培育基”，在這個基礎上做項目，順勢而為，培育孵化的周期會短，風險比較小。。。這等于是錨定一個靠譜的β打底，然后再琢磨如何發揮自己的α。管得越來越緊
正因為產業園區關乎當地產業經濟發展，它是地方政府最在意的東西。政府也日益體悟，需要把核心資源控制在自己手中。如果手里控制的產業用地越來越少，會導致日后發展受限、心里沒底。
所以從最近幾年來看，政府對于產業用地的管束，正在逐漸增加，而且越來越主動。
如果沿著京廣線從北往南走過去，你可以發現一條從嚴到寬的漸變色。。。
華北：咱們之前聊過2018-2019年北京接連出臺針對工業用地的限制，基本上是一刀切。華東：上海也施行全生命周期管理，并出臺了一系列盤活低效工業用地的措施，和蘇州短年限、標準地+主動回收工業用地等一起，作為先進經驗被各地政府學習和傳播。但還是對于M和C65等不同類型土地預留了一些銷售的口子。
華南：深圳之前“工改X”的城市更新策略，被各種整頓和反思。。。本以為會向上海模式靠攏，但發現最近廣州、珠海等地接連出臺政策，（經區政府/管委會審核后）允許工業物業按幢/層/間等銷售。我這里聊下北京吧，關注產業園區資產的朋友們，越來越有一種共同感覺：北京不好搞事業呀。。。尤其亦莊和海淀。北京經濟技術開發區管委會規定：土地使用權人未經管委會批準不得轉讓國有工業用地(包括以股權轉讓等方式的土地使用權轉讓)。北京經開區已形成了“50年（國家戰略項目）+20年彈性出讓+先租后讓+國企公司代建標準廠房+產業用地城市更新”的五級產業鏈供地模式。而且這種模式，已經作為先進典型，在北京全境推廣學習了。。。海淀也是。咱們之前聊過，中關村軟件園一個樓要司法拍賣，中關村管委會強勢發函，后續證照辦理必須經過管委會認定資格；后來又有幾個項目，都是因為類似的原因而廢止。土地管理模式下的特殊經濟增長方式
側重于產業區域
越來越清晰的一二三級市場
我又好奇查了下北京過去五年的供地計劃，亦莊、海淀、大興的產業聚集區地位正在得到不斷強化（順義、房山、昌平、通州是第二梯隊，豐臺、朝陽、東西城基本上可以忽略不計）。。。
重點打造的這三個區，正好就是約束政策最嚴的區。。。增量供給傾斜，存量嚴加管控，估計這個趨勢，會持續很長時間。
產業園區一級市場（拿地開發）的門檻越來越高，基本上還是平臺公司（包括咱們之前聊的新城投）為主，其次央國企是主流。也不是不能搞，但是參與門檻高，之前活躍的聯東、華夏幸福之類的開發商，在京滬再想像以前那樣搞項目，是怕是越來越難吧。二級市場（存量盤活與轉讓）的限制逐漸增加，政府對于買方資質需要審核，雖然權限在區一級政府，但是畢竟是半公開的，各種可能性都有。。。當然，也有可以繞開的案例，這咱們就不展開了。據未經證實的傳言，上海張江某醫藥產業園的轉讓，還引發了幾方競爭對手，相互寫“舉報信”。。。江湖險惡，卷出新高度呢。三級市場是經營權或者輕資產，目前還是有不少機會空間。無論是園區平臺企業，還是央國企，在運營能力方面，都是有補短板的需求。這個方面，為民營資本留出了很多的空間；無論是包租、委托經營，還是混改、JV，都看到了很多的案例。其實嚴格意義上說，上面聊的這一二三級市場，理論上社會資本都可以參與，但參與方肯定要考慮自己的品牌認可度、綜合能力和資金狀況，選出最適合自己的路子。這也就構成了桃李不言，下自成蹊這個成語的新含義。小萌新與老司機
前面扯了這么多政策面的事情，略顯負能量，還是講幾個這半年我感受到的一些積極的東西，感受下企業們的生命力。
第一，是自貿壹號。
我之前搞過一個《biotech園區雜談》的系列，本來想找機會再續寫幾個的，包括自貿壹號、大摩的前社、嘉銘巢生，當然還有Jim他們的張江103。但是萬惡的上海疫情，讓很多事情都耽誤了。
以后有機會再展開哈，這里只是簡要說下自貿壹號的亮點。外高橋區域，傳統上還是進出口貿易為主，并沒有啥生物醫藥研發的產業基礎，也沒有現成可參照的醫藥園區案例。據說，業主星北最初想搞IDC但不順，后來又轉醫療器械，一路跌跌撞撞陰差陽錯之下，還真的搞出來一期，趁著產業東風，把動物房、實驗室、GMP廠房啥的都搞上了。星北之前也沒做過這個，外聘的招商運營團隊也換了好幾撥，項目目前由普洛斯控股也是一言難盡。。。但無可否認，星北一步步走向輕資產了，而且還做得有聲有色。你說他們從三五年前就高瞻遠矚謀劃了這一切？我覺得未必，更多是不斷求索、努力突破吧。過程艱難，但結果勝于一切。。。項目一期2019年2月正式開園，這才算是站穩了腳跟，而且二期三期也在路上。現在，自貿壹號成了外高橋最靚的仔，加入了浦東官方認可的創業孵化器體系，也綁定了復旦生物醫藥校友會等各種產業資源。同時，各種產業服務都搞了起來，聯手知名藥企的科學研討會、交流論壇、公開課、人才推介、投融資對接，活動一波接一波，頗為熱鬧。就這樣，在原本大眾以為的產業荒原上，基于一個池塘，就孵化出一片綠洲；對于自貿壹號這樣的新玩家來說，產業服務的門檻有多高呢，只是差一個項目的距離？華夏幸福宣布，在債務重組的同時，用2022-2025的三年時間，轉型為產業新城服務商，聚焦兩個目標：以產業發展為核心的政府服務體系（含融資服務、產業招商、綜合運營、城市營銷推廣等）以空間服務為核心的企業服務體系（含選址、代建、物業、投融資咨詢等）雖然列出了兩個方向，但明眼人不難發現：企業服務是略含期待的左手虛晃，政府服務才是真正致命的右手勾拳。雖然是危機之中的轉型，但華夏幸福戰略“穩準狠”，非常清楚自己的能力邊界，也非常清楚自己真正的顧客群體：地方政府和國企們。他們面臨著迫切的招商壓力，注定是華夏幸福的客戶，過去是，現在是，未來也是。6月份，華夏幸福已經為浙江溫州海洋經濟發展示范區導入了幾家高科技企業，落地了招商顧問+輕資產的第一單。聯東憑借著散售模式，一度被認為是產業地產的典型代表，也曾經走了很多彎路險路。現在聯東也喊著要往服務科技產業轉型了，目標是“四個平臺”：企業服務平臺、物聯服務平臺、生活服務平臺、運營管理平臺。
我看了下聯東的產業云，相當于是提煉出了聯東在輕資產方面的各項能力吧，算是一種標準化和數字化，是電子版的“聯東模式”。除了提煉輕資產能力之外，聯東也投了幾個PE基金的份額，最近又戰投了火石創造，它是做產業大腦數字化服務系統的，相當于聯東在通過投資并購，進一步強化自己的輕資產武器庫，朝著產業生態的目標繼續靠近。
把自貿壹號、華夏幸福、聯東這幾家串在一起的，是同一條主線，資管能力/輕資產能力/產服企服能力。
極端1：黑箱化、神秘化。有些運營商，有點像算命先生，傾向于把產業園區和產業服務描述得神乎其神，全部都是藝術靈感，壓根沒有科學配方。各種模式滿天飛，心誠則靈，其實大家差不多都在摸索，很難說有啥特別容易復制的經驗，估計更多的是教訓吧。。。極端2：簡單化、機械化?？磩e人做菜的時候，大家往往都有一種“我上我也行”的普信感，但一旦實際操刀，效果就只能交給心情和概率了。一千個人的心中，有一千個Tony老師。其實今年上半年還發生了幾件事兒，比如金茂把宏泰給私有化了，深圳國資特區建發集團成為華南城第一大股東，雖然肯定有資產獲取的考量，但我總覺得：我堂堂國資，缺你那點地、那點錢嗎？我缺的，是產業園區的資管能力，或者服務能力。所以call back華夏幸福提出的兩類核心客戶：政府和國企，再想想咱們前面聊的被擠壓的一二級市場，不得不說，畢竟是產業地產老司機，看問題還是很準滴。
其實產業服務/企業服務，都是服務，都是體現于無數個具體細節，都是苦活累活，與賣房的爽快感相比，來錢太慢。。。這么多玩家們，到底能不能真得具有這個能力，值得關注。聯東其他服務做得好不好我不太清楚，但是他們在各個園區搞的食堂，那是確實沒得說，一級棒。相比之下，有很多號稱產業牛掰、服務牛掰的產業園區，企業和員工的午飯問題解決的一塌糊涂。。。是因為中關村上地的科技追夢人都不用吃飯嗎？
文章來源：清河三思
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