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合同中哪些細節，能讓園區做到未雨綢繆？

2022-08-01

近些年，產業地產漸入活躍期，隨之而來的是園區合同糾紛也常常見諸報端。尤其是這兩年，新冠疫情導致經濟下行，更是讓產業地產市場動蕩陡增。對園區來說，制定一份條款清晰，符合法律法規的合同，可以把風險約束到可控、可預測范圍內。

近些年，產業地產漸入活躍期，隨之而來的是園區合同糾紛也常常見諸報端。尤其是這兩年，新冠疫情導致經濟下行，更是讓產業地產市場動蕩陡增。對園區來說，制定一份條款清晰，符合法律法規的合同，可以把風險約束到可控、可預測范圍內。若日后出現糾紛，當初簽訂的合同就是最為有效的法律依據。

正文：

簽合同前，先審查對方主體

做園區久了，或多或少會遇到付不起租金跑路的主兒，遇到這種情況，很多人覺得自己委屈，遇人不淑。但如果深入探索背后的原因不難發現，很多風險其實在企業審查階段就已經初現端倪，只是當時自己的眼睛都盯在招商引資上，導致忽視了風險審查，等企業失聯才恍然大悟，卻早已于事無補。

因此，在與企業簽訂租賃合同前，我們首先要做的就是審查企業的主體資格與資信，評估企業是否有履行合同的（資金）實力和信用，從而降低企業違約的風險。

具體來說，經辦人可以通過「國家企業信用信息公示系統」（gsxt.gov.cn）、企查查、天眼查等系統，查詢對方主體的基本情況（企業存活時間越長，風險越?。?、注冊資本（注冊資金和實繳資金是兩個概念）、股權結構（有國資和上市公司背景的公司風險較低，股東為自然人的企業風險相對較高），以及業務方向、是否有訴訟風險、是否有專利或知識產權等等；如果政府或園區對企業有特殊的資質要求，還需要核實其資質文件。

公司未成立，合同主體如何確定？

在招商中，我們可能遇到一些項目或企業尚未注冊公司，這種情況下，合同簽訂應該如何操作？

首先，根據現行法律規定，公司在沒有取得營業執照前，不具備法人資格，不能作為合同主體。因此，如果公司尚未通過工商核名備案，可以讓法定代表人先作為主體簽訂合同，待公司正式注冊下來之后簽訂三方協議，將原合同中對方的所有權利及義移交至公司主體。

如果公司已通過工商核名備案，則可以籌備公司為主體（XXXXX（籌））先簽訂合同，并由法定代表人簽署合同，待公司正式注冊下來之后補蓋上公司已備案的印章。

簽租賃合同，必須索要法人身份證

為防止企業失聯找不到人，簽合同必須索要企業法人身份證復印件（若對方提出異議，可在身份證復印件上標注'僅供本次租賃使用'）、聯系方式（最好寫法人、負責人或大股東的聯系方式，不能寫承租房屋的聯系方式）、聯系地址（文件及到上述地址，若無人而被退回，都屬于已送達），并附加一條：「聯系電話和地址變更，需及時以書面形式通知園區并變更相關信息，若因通知不及時導致的后果由企業負責」。

給企業發通知或函件，一般要通知兩次以上，期間注意保留溝通證據；若無人簽收，正常寄信的同時，再貼門上，并拍照留證據。同時要定期對入駐企業進行走訪，排查是否出現企業私下轉租情況，若出現此類情況對該企業進行違約處理，并根據合同條款要求其承擔經濟損失。

企業裝修，退租時要求其恢復原貌

這里主要指標準交付（做好吊頂、地面、中央空調）和精裝交付（拎包入?。?/span>

標準交付的房間，應與企業約定搬走時恢復原貌。有些園區會認為企業遺留裝修是自己撿了便宜，但事實是企業搬遷時不會愛惜原有裝修，經過暴力拆除后的房間還不如毛坯，很難出手；而且每個老板都有自己的喜好，原有的老舊裝修企業很可能看不上，到頭來還要自掏腰包拆除；精裝房間，非人為自然損壞的物品，理應由園區方來修復，人為損壞的，應要求企業修復后再退還租賃保證金，破損無法修復的，也要有相應的責任賠付。

企業中途退租，園區怎么保障權益？

企業中途退租是很常見的事情（正常情況下，一家園區約50%的企業可能違約），尤其當經濟下行時，企業經營不善、預算縮減，提前退租的概率更高。因此，對企業中途退租的情況，園區必須有所防備并提前做好預案。

具體來說，有三個細節要重視：

1、有些園區免租期很長，以防企業享受完免租期就退租，可約定「企業違約，應提前一個月以書面形式提出，并補繳免租期部分租金」；

2、設置違約金和租賃保證金的沒收條款，若對方未按合同條款提前書面提出退租，可從中減扣，以彌補因企業退租導致空置期的損失；

3、個別企業違約時，會把一些辦公物品遺留在辦公室，或者企業突然被司法機關查處，物品來不及搬走。遇到這樣的情況，若合同內沒有約定，園區是無權處置企業遺留物品的。因此，合同中應加上一條：「拖欠房租XX天，甲方有權解除合同，房屋內遺留物品視為主動放棄，由房東自由處置」。

另外，如果是政府園區，還需要制定因無法達到政府標準時清退入駐企業的特殊條款，即企業是因為無法達到政府項目標準而被政府方要求清退，屬于企業違約。

如何防止合同被篡改？

為防止有人篡改合同，園區應做好以下幾點：

1、合同不要有留白處，不要有可以手寫的空白條款，空格不需要填的地方用劃線注銷；

2、標注「修改無效，手寫無效」；

3、將電子版合同發給對方時，一定要使用PDF版本，并仔細校對條款；

4、如果是簽字而非蓋章時，雙方都要用看得懂的字體簽字，用不易褪色的黑筆，最好附上身份證號碼；

5、快遞簽合同的，必須仔細校對對方蓋過章的合同；

另外，欺詐的方式簽署的合同不是無效合同，不過可以撤銷，但要經過法院判決，所以簽合同前，要對對方進行法律調查，調查其誠信記錄。

重簽合同簡化法律關系

有時候，由于某些原因（主體變更、房間更換、企業續租等）合同內容需要修改的，必須重新簽署合同，以簡化法律關系。

重簽合同有幾個注意事項：

1、重簽時合同定金、擔保條款、租賃保證金、水電周轉金等要做好銜接和延續；

2、續租合同不要給額外的裝修期（若園區提前解除合同，不會產生過多的裝修賠償）；

3、若公司未成立前由法定代表人先簽合同，后期公司成立后可以簽三方協議變更合同主體；

4、合同正常到期或中途提前解除時都應簽訂解除協議，約定合同終止日期、應付未付款項支付、房屋交付時狀態等問題。

企業入駐、退租時最好簽署《交付確認書》

在園區租賃合同中僅約定交付時間是遠遠不足以定分止爭的，還要把租賃時間起算、交付內容、水電度數、家具情況、維修責任歸屬等具體信息以書面形式當面與對方簽署。

若出現超出約定交付時間，企業仍未來交付或交還時，根據合同條款要求對方盡快過來交付；若無法聯系，對方一走了之，可根據合同條款對房屋強制清退并沒收租賃保證金等其他費用。

其他合同（非租賃類）需要注意的細節

1、居間合同、中介服務類合同：

市場化園區的中介合同設計主要圍繞傭金展開，具體包括客戶的認定（最好是簽訂協議來明確）、傭金支付的標準、結傭的條件（最好是收到客戶首付款和中介發票再支付）等等；若是政府園區，與中介或其他公司簽署的居間合同或服務合作類合同，要根據政府的要求設計服務方推薦項目需滿足的條件、等級；并且要掌握服務費用支付的主動性，例如項目通過政府考核并支付我方相應費用后，再支付服務方中介費用。

2、合作類合同：

支出類合同需要注意是否有過分制約我方的違約條款，明確支付的時間節點，我方開票信息、支付的條件（對方達成某條具體條款）；收入類合同要注意約定對方違約的條款、明確收費時間、約定逾期支付的滯納金比例。

3、其他合同：

維修維保類合同確保我方利益，場租類合同約定若造成我方或第三方損失時的賠償條款，商業合作類合同約定保密條款等。

最后，無論哪類合同，都要確保每句話都準確無誤，杜絕詞義含糊不清的文字表述。