凈利暴跌！園區未來該怎么做？
2022-09-16
產業園區對區域經濟發展、產業升級的重要性不言而喻，尤其在高科技產業突破創新的當下，各城市區域對產業園區的政策扶持及發展要求也不斷提升。
產業園區對區域經濟發展、產業升級的重要性不言而喻，尤其在高科技產業突破創新的當下，各城市區域對產業園區的政策扶持及發展要求也不斷提升。因此，近幾年不斷涌現房地產轉型產業園區、產業方轉戰產業園區的情況，甚至連基金方都開始下場做產業園區建設運營。打著“發展產業”的旗號，產業園區一夜之間彷佛成了一個“政治正確”的行業。掀開這席華袍，產業園區行業的真實發展狀態是什么樣的，頭部玩家都在往哪個方向發展，這更值得大家冷靜思考。
華袍下的利潤“陷阱”
數據為事實說話。產業園區行業的發展變革以及深刻影響，都藏在跳動的數據當中。以“方升100”為研究樣本，2021年產業園區行業總營收為10516.75億元，較上年增長6.50%，增速有所放緩。年度實現營收正增長的運營商占比85%，營收負增長的運營商僅占比15%，表明在市場競爭下，絕大多數企業仍處于正向增長階段，整體行業規模進一步擴大。但值得注意的是，從近5年的數據來看，產業園區的盈利性發生很大變化，2021行業凈利潤為477.24億元，較上年大幅下降57.36%。
增速放緩，利潤銳減，這或許是2021年產業園區數據最直接的反映，但綜合5年來看，行業的凈資產收益率一直在波動下行，尤其2021年從4.07%降至1.81%，幾乎“腰斬”。行業的盈利性直線下降成為一個非常危險的信號，“產業園區到底還賺錢嗎”成為園區運營商接下來必須要面對的一個很直接的問題。
細分來看，2021年凈利潤出現大幅下滑或虧損的企業，多數為房企轉型或有涉房業務的企業。尤其華夏幸福等公司的凈利潤將為負值，對整體數據影響較大。
由此可見，在”三道紅線“、“供地兩集中”等多道嚴控政策之下，房地產行業顯然面臨較大的下行壓力，而這種壓力順著部分開發商的綜合性業務，從數據上一定程度影響了產業園區行業的業績表現。營收增速放緩，是對發展的一種考驗。前幾年產業園區的紛紛外拓擴張，以行業巨擘的暴雷折戟告一段落，園區運營商越來越清晰地認識到，產業是無法復制的，而園區的管理半徑也是有限的，大規模復制的不可持續性下，市場規模的擴張只能徐徐圖之。盈利能力腰斬，是發展階段的一個信號。除了房地產的下行影響之外，大量競爭者的涌入會讓行業原本的利潤率“攤薄”，園區運營商之間的“內卷”競爭也在不斷加大賺錢的難度。在激烈競爭之下，深耕區域發展、深耕產業運營才是未來穩健發展，甚至彎道超車的關鍵。
細分賽道發展機遇
多重壓力之下，園區運營不得不打破原有思維，發展新賽道，不斷磨礪自身實力。無論是發展受限的，還是業績堅挺的公司，都有一個共同的戰略選擇，那就是尋找新的利潤增長點。從分業務數據來看，2021年營收結構變化有兩個點值得關注，一是當年住宅銷售和產業載體銷售波動上行，持續火熱，“賣房、賣載體”依然是對營收最為行之有效的途徑，園區租賃和物業費收入較上年變化不大，從結果來看疫情并沒有對園區業績產生較大影響。
另外一個是更多的運營商將賽道布局甚至轉入二級開發，近5年來土地開發和土地租賃的業務收入持續下降，而二級開發的多項細分業務在不斷被發掘，盈利模式也呈多樣化發展。細分賽道之下，行業頭部企業也在不斷發力，尋找機遇。在2021年的業績發布會上，招商蛇口董事長許永軍表示，“面對行業的新舊模式轉換階段，戰略制定非常重要。未來，提升運營能力、培養利潤增長第二曲線，是招商蛇口發展的主要方向。”同時招商蛇口將重點往輕資產、經營、差異化三大方向轉型發展，為行業打開了發展的新模式。華夏幸福在經歷了諸多變故后，在2022年宣布全面轉型成為產業新城服務商，以“服務實體企業，發展縣域經濟”為新使命。從“產業新城運營商”轉型為“產業新城服務商”，兩個字之差，背后卻是由“重”到“輕”的全面轉向，亦是命運的又一次重要抉擇。而聯東集團在2021年發布了全新的戰略轉型，即打造“具有全國影響力的服務科技集團”，在這一目標下，聯東集團一口氣投資了5家風投旗下基金，借此展開產業布局與企業服務全面合作，產業投資成為新的發力點。同時中南高科在2021年也提出了從“產業園運營商”向“產業運營商”轉變的升級戰略，圍繞服務專精特新和現代制造業，從單一的園區建設招商，轉變為園區建設招商、自持資產經營、產業運營服務、輕資產、產業投資五大業務單元，強調做園區和企業終身運營服務商。產業園區的發展模式離不開土地資源和載體支撐，但由于投資大、回報周期長，園區運營商也在地產租售之外尋找到新的業務增長點和盈利空間，改變單一的業務結構，因此也不斷衍生了輕資產運營、產業投資等細分賽道，其中不乏機遇。不破，不立。這一年的確經歷了慘烈的“洗禮”，整個行業似乎也越來越“卷”，但同時產業園區也正面臨前所未有的新格局，雖然發展增速放緩，但政策支持與市場需求依然堅挺，舊的模式窮途末路，以銷售為主的發展模式漸漸走入死胡同，而新的秩序正在重建。園區的專業化發展有了更加明確的方向，真正有運營能力的操盤者將掌握越來越多的話語權。洗禮之后，必是新生。園區運營的大幕已經拉開，頭部企業紛紛入場，探索運營模式的多樣化發展，玩家們都要盡快跟上節奏，建立屬于自己的護城河，深耕運營這張王牌，甚至在產業運營、資產運營等細分賽道都會釋放更多的發展機遇。
文章來源：方升研究
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