思深方益遠，謀定而后動。

《周易》有言：「君子藏器于身，待時而動」。寶劍雖利，若急于出鞘，則容易因疏忽而難以命中目標。碎石隨鈍，若有所謀慮，狡兔飛鳥亦無處可藏，行之遠近，不在于起身之早晚，更在于思量之深淺。

產業園區是經濟發展的主平臺、主陣地。產業發展的基本規律告訴我們，萬事皆不可一成不變。要解決問題，就要做到提前謀劃，早做部署，將發展思路及時落實到具體工作中，分時分階段實現發展目標。

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園區發展需要謀劃什么？

近幾年，產業地產作為地產行業中價值迅速飆升的領域，已經成為諸多地產商業務轉型、多元化發展和金融投資的新標的。在這個過程中，不乏一些因「退二進三」、「騰籠換鳥」等客觀因素「被迫」涉足產業地產的企業，他們對產業地產行業普遍缺乏了解，在還沒想清楚要做什么的時候，便拿下了土地、招聘了團隊。

事實上，產業地產作為地產圈的「寒門博士」，與常規的住宅地產、商業地產相比，資金要求更高、運作模式更復雜、操作難度更大，如果套用常規的地產思維做園區，基本是沒法成功的。

因此，拿地之后，動工之前，園區必須做好幾個謀劃。

第一，做好發展戰略的謀劃。建設一個園區，少則投資上億，多則幾十、上百億。而且園區建設周期長、投資回收慢，如果沒有明確的戰略方向很難堅持下去。園區發展戰略是對園區建設的目標、理念以及資源和功能的總體部署與規劃，它能為園區的設計、建設、運營、管理和評價提供科學的決策依據，告訴我們未來這個項目該怎么做，從而有效規避投資風險，使園區建設及其后續工作沿著正確的軌道運行。

第二，做好商業模式的謀劃。商業模式是園區發展的命脈，我們總說，設計好一個商業模式，項目就成功了一大半?，F實中，商業模式設計需要因地制宜，要充分考慮政府要求、市場環境、競爭態勢、隱性政策等，而當政企關系和利益保障一旦確定，園區便要根據其發展規律和項目需要擬定開發時序。一個好的商業模式包含了定位、業務系統、關鍵資源能力、盈利模式、自由現金流結構和企業價值六個要素，通過在合理的時機調整這六個要素，就可以根據變化優化商業模式。

第三，做好產業發展的謀劃。園區產業發展要從實際出發，綜合考慮企業的背景、政府政策、區位條件、資源稟賦、發展基礎和環境承載能力等因素，遴選出最適宜發展的主導產業。再通過對產業的進一步研究，把握行業的發展態勢和產業鏈構成，以及落戶企業的自身定位、經營重點、發展方向、戰略目標等。最后，根據發展變化科學調整產業結構，優化產業生態。

第四，做好產業項目的謀劃。園區沒有項目，如無源之水，無本之木。園區應立足現有資源稟賦，站位行業發展高端，謀劃一批大項目、好項目。尤其在項目前期階段，應拿出專項資金用于項目引進，從而打通以商招商的通道，形成良性梯次發展格局。

第五，做好高能級平臺的謀劃。產業平臺是園區高質量發展和提檔升級的重要抓手。園區要提前著重分析和判定平臺構建的實際需求和發展途徑，并結合自身的資源謀劃一批高能級平臺。

園區謀劃的核心一：找到核心驅動力

在園區在線（ID：YQZXGZH）看來，做園區一定要有驅動力。如果沒有驅動力，那就是沖動。沖動就會讓我們只有熱度，不能持續。小打小鬧還行，涉及到幾個億的項目，頭腦一熱就砸下去，弄不好就會傾家蕩產。

一般來說，做園區有四個主要核心驅動力

第一，戰略驅動。一家（跨界）企業從集團層面提出打造園區，發展主題園區，以作為地方產業發展的重要載體和紐帶，將獲得五個方面的支持。一是地方政府的政策支持與資金扶持；二是集團內部體系向心支持；三是資金與資源傾斜；四是產業鏈、供應鏈上企業合作入駐；五是產業資源創新整合協同。

第二，產業驅動。一部分企業（制造業企業、科技企業等）建園有天然的產業優勢。發揮和利用好企業的創新和技術研發優勢，對壯大企業規模、提升企業研發能力有極大的想象空間和吸引力。

第三，空間驅動。當下正是產業轉型升級集聚發展關鍵時期，主題園區建設如火如荼，各地政府大力支持，特別是產業龍頭主導，發展方向清晰，創新能力強，帶動作用大的主題園，政府的重視程度很高。

第四，國家政策?，F行國家政策能夠讓優質企業建園獲得資金扶持、稅收優惠、人才補助等等實際利益，讓企業在保證園區基本運營的前提下，投入更多資源在其主營業務上。

園區謀劃的核心二  ：構建園區的護城河

硬件很難保持長期領先，構建園區的軟性護城河就顯得非常重要。

在《園區的護城河在哪兒》一文中，園區在線（ID：YQZXGZH）曾說過，園區有四條非常重要的護城河。

第一，無形資產。能夠被稱為護城河的無形資產有三，一是品牌，二是牌照、三是國家賦予的特殊政策。

第二，轉換成本。企業搬遷要付出很大代價，包括員工的離職、原有市場和客戶的流失、對新環境要重新適應等等。其中對企業影響最大的三個因素是地段、產業配套和對行業管理系統的依賴。

第三，產業生態，產業生態是一種非常強大的競爭優勢，隨著規模的增加，園區會變得更有價值。

第四，成本優勢，包括資源稟賦、區位條件等，園區如有這樣的條件，應想方設法利用好這一優勢。

園區謀劃的核心三 ：形成人才梯隊

再好的戰略也需要人來執行。園區一二級聯動開發和招商運營，涉及項目策劃整體把握，各類規劃編制溝通推進、政企關系優化維護、商務合作推進、金融與開發合作、工程施工、產業招商、企業服務、平臺運營等，每一項工作都不簡單，每項工作都需要專業細化。必須要增補人員編制，形成人才梯隊，加強團隊培訓。

園區謀劃的核心四：「地產+產業」雙軌運行

園區建設是一項產業培育與地產開發相結合的工作，利益訴求多樣，商業鏈條更長，變量環節更多，對實施主體提出更高運作要求，要避免理想主義和教條誤導，將地產本質與產業發展平衡考量，把前期準備工作做深，把企業利益保障談妥，把商業邏輯理順，才能按照節奏有條不紊的發展，做時間的合伙人，將園區養熟。

強化項目與頂層政策體系的接榫，從更高層級的政府層面推動項目進程，更大程度保障企業利益；同時項目開發既要重視產業集聚戰略，也要立足土地，重視土地，從土地運作和升值上兌現產業培育價值。

文章來源：園區在線

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