市場變化

2021年整個產業園區市場可謂是“又難又卷”，運營商基本拿不到土地，特別在長三角、珠三角拿土地做園區是非常難的。

以我所在的上海為例，所謂的“國進民退”是真實存在的，浦東的領導認為不能把民企或者市場化的產業開發商引到浦東來，他希望通過國企來打造園區。同時“招商難”的現象也很普遍，疫情導致很多企業的收入或者初創企業沒有了，客戶發生了非常大的變化。

上海、深圳和北京都出現了一個共同的情況，就是辦公載體的降級，核心區域開始出現空置。像陸家嘴、福田區、北京國貿都出現這個問題，這些企業都在往更遠的地方走，尋求更低的房租。在園區運營方面，方升研究認為在過去一兩年接觸的所有開發商當中，我們幾乎沒有看到比較成規模的、合適的運營，未來的園區運營還有很大的發展空間。

近年來的宏觀經濟與國內外環境，很多專業的經濟學家、公眾大V都已經做了很多詳細的分析，我們也不過多贅述，在此只分享幾個簡單的數據現象。

第一個數字是2035。中國面臨的是什么情況呢？到2035年，中國會有4億老齡化人口，也就是到那個時候為止，中國就進入了重度老齡化的時候。如果2035年我們在“科技樹”的攀爬還沒有達到一定程度，不能獲取超額利潤的話，我國有可能會步入中等發達國家收入陷阱。這是我們對2035年的理解，到今天為止還有13年左右的時間完成科技的逆襲。

第二個是中美貿易戰。美國也在跟英國進行方方面面的斗爭，他奉行的是大陸政策，我不和外部做任何貿易，所以把自己培養成世界最大的市場。中國有什么？中國其實沒有市場，我們所謂的市場就是在北上廣深四個一線城市，再加上幾個新一線、二線城市的兩到三億的消費市場構成的中產，這和美國相比還差得很遠，還有一半人口形不成市場。我們有一點點低廉的原材料市場。

外部環境是什么？美國有低廉的原材料，有核心的技術，但是因為他奉行的是新古典主義，不會在國家政策方面干涉特別多，最近美國明顯加強了“有形之手”，在技術上扼殺中國。美國不和我們玩了以后，我們的戰略應該盡量在全世界拿到便宜的原材料，拿到歐洲的技術，通過自己的研發去盡量追趕美國的技術，在這個里面，最核心的就是要擴大自己的內需市場，而這個內需市場是方方面面的，和稅收、企業的收入結構、員工的收入結構有巨大關聯。

俄烏戰爭的局勢大家也都看到了，局面明顯從閃電戰打成加長戰，俄羅斯再派兵，他的經濟完全支撐不住。而對我們來說只有好處沒有壞處，有了這場戰爭，歐洲企業大單全部落在中國，包括寶馬電動化市場落在沈陽，一汽奧迪電動化市場落在長春，歐洲的技術會更傾向和中國合作，拿到更多的市場。

這是我們對整個外部大環境的認知。10月之后，或許會對國內疫情管控產生新的變化，這也是我們非常期待的。

從國內政策來看，對行業發展影響最大的政策有兩個，一個是房地產政策調控，整體形勢收緊，還在試圖以地產思維運營園區的企業已經出現問題。另一個是公募REITs的推行，它給所有懂運營、懂資產的人提供了一個通路，它也解決了園區退出的最后“一公里”的問題。在這個方面，我們認為可能會涌現出一些新勢力。目前所有公募REITs產品的運營機構還都是原始權益人，而原始權益人的運營能力還有待提升。公募REITs發行之后，國內外資本對于優質資產追逐會導致行業逐漸誕生一系列專業團隊。

越是在這樣的環境下，越是會迸發新的機會和團隊，環顧這一整年，我們認為可以用“不破不立，破而后立，曉瑜新生”來描述行業變化。

這一年行業出現了三個新的變化：新秩序、新勢力、新玩法。這其中有可能是新秩序導致了新勢力，也有可能是新勢力催生了新秩序，它們可能互為因果。

先來看新秩序，說到新秩序就要說舊的秩序是什么。華人前首富李嘉誠說的三個詞“LOCATION，LOCATION，LOCATION”，這其中蘊含兩層含義。美國資產管理機構，比如黑石，就是用這樣的邏輯做的，當他發現一個低于市場價值物業的時候會進行買入、修繕、改進，再提升效率，最后出售。這和李嘉誠所說的LOCATION不謀而合。中國有沒有這樣的邏輯？有，讓我們在座任何一人管陸家嘴的一棟樓的出租，你絕對不會弄到低于90%。為什么？LOCATION，這是第一層含義。  

我們也可以換個角度理解LOCATION，為什么是這個地方位置好？這是我們要思考的問題，這是園區和地產最大的不同，我們做園區可以改變一個區域的LOCATION。我們想一想，有兩個地區，一個是北京旁邊固安，儲備糧基地。還有一個地方是蛇口。固安和蛇口都是絕佳的位置，因為香港的產業一旦溢出，蛇口是最近的選擇，而北京產業一旦溢出，固安一定是最好的選擇。但如果回到最開始去看蛇口當年發展階段或者固安發展的階段，所有北京的企業和香港財團他們并不認為那個地方是很好的選擇，為什么？因為那個時候LOCATION概念還沒形成，是經過蛇口和華夏不斷的打造，把這個LOCATION打造出來之后，它整個的資產才實現了增值。這是我們認為園區最大的魅力，我們把這個叫新舊秩序的轉換。

第二層含義是什么？我覺得李嘉誠講的LOCATION還有一個更重要的信息，香港經歷六次房地產周期的市場，我們在座的所有人經歷的只是國內的房地產市場，如果從1998年開始算，到2018年也是完整的20年。到今天為止也不能說這個周期見頂了，只能說在頂部，什么時候往下走不知道。我們經過了大半個周期或者半個周期，對于位置的看法我想未來還會發生巨大的變化。

經過了周期的檢驗之后你才會發現什么樣的運營是好運營。就方升研究而言，我們認為可能把運營分成兩塊，一塊叫政府的大運營，我們覺得很多政府其實不太懂產業的大運營，另外一塊就是運營商，我們叫小運營，小運營可以做很多為企業服務、促進產業發展的事。

而新秩序的產生，會伴隨著權力的交替。我們每個人最多也就30年職業生涯。當一個人、一個團隊有了20年的成功經驗之后，你再跟他說他過去的經驗可能是錯的，他的第一反應肯定是你哪蹦出來的毛頭小子這么跟我說話。所以國內兩家比較領先的企業，他們的創始人和團隊都是以60后作為主力，不太可能講新秩序的運營，被過去一直成功的團隊或者企業家所接納或者認可。而80后、90后我們接觸不少行業里面不管是二代上位還是重新創業，80后、90后對于運營的理解可能和20年前老一輩截然不同，這也讓我們覺得非常令人興奮。

在新勢力的橫掃之下，我們認為90%的產業地產公司會面臨無業務可做的局面，不一定公司倒閉，但是會拿不到新項目，無法健康發展，沒項目做了，員工收入下降，自然而然也會離開了。尤其是以下這三個類型的公司。

首先是房地產模式的產業地產開發商，2016年開始出現高周轉的時候我們就說過，園區有兩端，一端是原材料，從政府拿地，另一端就是銷售。我們認為企業的韭菜會先被割完，沒想到是政府韭菜先被割完。我們還碰到小的開發商，產業運營很強，就會把某東、某南在談的地直接搶下來，條件還會更好。

二是純“二房東”式輕資產公司，在深圳本土、上海當地、北京都存在這樣的公司，吃差價，原因是信息不對稱，并不是因為你提供其他不一樣的服務。我們也去過這樣的輕資產公司，我認為大部分“二房東”式輕資產公司不具備運營能力，不具備為企業提供附加價值的能力。

最后就是平臺公司，只會融資和開發的平臺公司日子也會越來越難過。這三類公司的短板統統指向一個點，就是運營。這也是我們今年重點想圍繞變化展開的關鍵點。

我們可以先講一下聯東這家公司，我也非常尊敬劉振東這位企業家。聯東也在做產業投資，比如他投資了一個杭州做生物醫藥的公司，目的非常簡單，是要抓住更多企業資源。很多做園區的企業家都和我們聊過，說我們除了租售之外，是不是能做產業投資？我到今天為止可以負責任地和大家講，我覺得產業投資不是一般企業可以做成功的，聯東不是不能做，但做了成功概率會比較低。為什么張江可以做產業投資？核心不是它的產業投資經理能力有多強，也不是里面的企業資源有多好，根源在于它能夠創造一個環境，讓中小企業在這個環境當中迅速成長，迅速變大，在這樣一個池子當中做投資，你成功的概率才會變高。這是他做產業投資成功的核心邏輯。這就是為什么我們說其他園區要做產業投資要慎重，如果沒有這個環境，你做產業投資和賭博沒有太大區別。

接下來會出現哪些新勢力？首當其沖的是資本，以康橋資本為例，作為一個PE/VC的基金，康橋資本在靜安區拿了一塊30畝的地，辦理了一個總部，放了三家上市公司，這是很多產業非常眼饞的結果。

另一個是產業龍頭企業。以千年健康為例，是一家生物醫藥行業的CRO企業。為什么？因為我們看到無論在深圳、上海、北京，政府更傾向于把工業土地交給這些產業的龍頭，因為既然你想賺這個錢，我為什么不把這些錢讓產業龍頭賺呢？在產業龍頭這一塊，我們認為不會是所有龍頭企業都做得好，為什么？因為早些年三一重工等一系列大面積在全國落地的現象歷歷在目，最后結局都是廉價把地賣掉了。問題的本質是把豬和豬肉混淆了，給你一塊豬肉回家燒一燒就能吃了，給你一頭活豬回家可能真處理不了。

另外，是地方非高周轉開發商也是典型的新勢力代表，我們認為他們有機會建立比較好的模式。還有一類型是園區運營勢力，以上海鼎榕為例，我們認為他們會成為未來產業園區運營的。

未來市場主要四種玩家：地方國控園區會占據60%的市場，過去的市場主力會退化到15%左右，產業方、產業龍頭這個比例不好估，一定要看產業方是不是想賺地產的錢，如果想賺地產的錢一定做不好。最后就是基金方，我們不要小看它，中國可能未來會誕生一系列類似于中國版的黑石，這是很容易出現的局面，因為在中國有非常多的團隊能夠做到把一個物業從空置做到滿足REITs發行的條件。

關于新玩法，多層廠房和特色產園區都是很有趣的話題。我們看到各個開發區或者產業核心區更傾向于建辦公樓，為什么？因為這是領導的面子、政績。而未來在張江核心區、蘇州工業園區核心區、在深圳核心區，我們認為工業廠房是必備的。因為今天明顯可以感受到各個地方政府對于工業的回流，對于二產的回流要求非常高，所以最終一定會在核心區域踐行這一點，而不是像現在，僅在東莞、深圳一些比較偏的地方出現。而且未來產業核心區域會非常需要這樣的產業載體，只有這樣的產品才能代表中國的制造業真正超過美國。

特色園區各個地方都在提，各大城市發布的特色園區我們看了很多，大部分都是不行的，做不好的。特色園區背后有非常深刻的產業發展邏輯，我們也只對生物醫藥和集成電路兩類園區有一點點皮毛的認知，我們認為今天看到的大多數成熟的特色園區，實際上是過去多位領導的功績的積累，而不是現在運營團隊一蹴而就的結果。未來，這一塊仍然是藍海區域。

從行業現狀來看，目前產業園區各鏈條板塊，最短的板毫無疑問是運營，大多數企業我們覺得在部門設置上還有很多問題，可能對于成本的投入，對于團隊的設置，甚至對于未來的盈利模式非常不清晰。而對于其他的招商，我們可以想一下，反過來講園區的招商就是企業的投資，企業為什么會來？你有給他合理的原因嗎？還是只是靠個人關系或者酒場上的一杯酒的關系？到底是什么樣的原因這是值得我們思考的。

我們去年花了大量的時間進行調研，總結行業的兩種絕路，以銷售為主園區運營商將面臨很大的壓力，而沒有運營能力的“二房東”們也將逐漸被市場淘汰。兩種困境，輕資產運營盈利模式尚未走通，而政府平臺公司運營能力普遍較低。兩種未來，一個是產業運營，講究“無中生有”，把產業從0到1做出來，二是資產運營，就是資產回報率，講究“有中生新”。

目前市面上的輕資產模式有幾個等級，最底層的企業被迫轉型，受限于拿地難等原因，部分運營商被迫轉型輕資產業務。往上有公司規模擴張，核心團隊需要管理更多的園區項目，拓展輕資產業務，再往上是主動轉型輕資產運營，更看重資產價值提升帶來的收益。不少輕資產團隊說準備上市，準備沖100萬方的管理面積，我覺得沒想清業務之前有點難。最頂層就是做凱德、普洛斯，已經具備成熟資產運營體系，成功操盤項目的運營退出，團隊可以把物業收益率打造到6%以上，真正實現輕重的分離。這是我們所說輕資產的主要模式。其他模式可以是短期，可以是5-10年的。

市場數據

我們回顧一下2021年的方升數據統計，三個圖表非常明顯的體現了這個萬億級市場的焦慮。除了營收還是在增長以外，其他數據全面下降，尤其凈利潤幾乎腰斬，凈資產收益率跌到恐怖的1.81%，意味著把錢交給公司甚至不如把錢存給銀行。這是一個非常危險的信號，產業園區還賺錢嗎？值得思考。這就是我們和大家分享的一句話，如果你想轉型做產業園區，我想還是別了。

拆開來看，或許可以解釋部分原因，5年來政府主導企業的凈資產收益率基本沒有什么變化，發展穩健，但是市場主導企業的凈資產收益率下跌嚴重，這也是導致行業整體盈利性下降的主要原因，再往下深究，就會發現，凈利潤的腰斬，主要是由于華夏幸福、榮盛發展等公司的凈利潤將為負值。

從分業務板塊來看，“賣房、賣載體”依然是2021年對營收最為行之有效的途徑，占比65.67%；園區租賃和物業費收入變化不大，疫情并沒有對園區業績產生較大影響；土地開發端收入持續下降，二級開發的多項細分業務在不斷被發掘，盈利模式多樣化發展。

整個行業的趨勢開始變得穩定，從最近五年前十名的營收在50-70%之間，凈利潤突然暴增了，開始說明利潤向頭部企業集聚，很多尾部企業利潤都是負的或者活不下去了。最新統計的百億俱樂部，大多數具備園區的業務，這里面的業務很多還是來自房地產，后面我們會把業務進行進一步剝離。

租金TOP10的數據和往年有巨大變化，2021年上海臨港租金有50%的增長率，一下子跳到第三名，已經快接近蛇口了，陸家嘴穩坐第一名，租金大概46億，但陸家嘴回報率不一定那么高，臨港片區的發展可能是一個很大的過程。前十名收入都超過了10億，說明他們可以穩定發展產業載體，在不背太大債務壓力的情況下，現金流能夠自己轉過來。這是一個很好的現象。臨港租金巨大的變化就是找現房找不到，大家可以適當關注臨港的股票。

從產業園區類REITs市場表現來看，除了蘇州工業園區稍微低一些，基本都是在40%以上，說明整個供需市場是非常的穩定，近期大家也都有看到，幾大產權類REITs，一共有將會迎來一波擴募，也就說明什么？REITs會形成全國產業園區資產交易的一個新的市場，已經成立的REITs會吸收新項目，新項目已經有了除了REITs全新的退出通道就是收購并購。

未來展望

預測1：由于資方介入未來產業園區投資數量將出現井噴

隨著公募REITs的發行，產業園區的金融通道已經被打通，各路資方對產業園區行業等關注度也不斷提升，甚至涌現出一些資方下場做產業園區的現象，同時長期來看，重點城市核心地段的優質載體將存在更大的升值空間，可預見的，資方也將持續加大在產業園區方向的投資

預測2：運營商是否具備“產業思維”，市場會賞罰分明

產業是園區發展的根本，在行業的不斷成熟發展之下，是否具備“產業思維”將是后續園區運營商的生死線，以“地產思維”運作園區的企業將受到市場的審判，首當其沖的是經營業績的影響，其次是在政府端拿地拓展的影響，以產業發展為主導的園區運營商將在后續迎來更大的盈利空間以及合作機會。

預測3：園區未來會誕生專業的資產運營管理團隊

之前專業的資產管理團隊，只能在大資產或者大資本體系內，離開這個體系一身本領沒有用武之地。隨著公募REITs產品不斷上市，基金管理人和原始權益人都希望找到成熟穩定的團隊提高租金，最終必然會形成一個穩定的市場，可以預計的是這些有資產運營管理能力的團隊將獲得最大的紅利。

預測4：制造業重回一線廠房市場將供不應求

在國家“十四五”發展規劃中，再次將制造業確立為重要的產業發展方向，各省市也都相繼出臺了制造業十四五規劃。制造業的蓬勃發展，直接推動了工業廠房這類載體的再度回歸，二三線城市成為追逐的最大熱點，甚至出現了“寫字樓空置、廠房一房難求”的局面。但同時，工業廠房也需要隨著制造業的轉型升級以及城市大環境不斷迭代。

預測5：工業上樓”趨勢會集中出現在產業集聚區

進入存量時代，為解決工業用地緊張的問題，促進土地集約化利用，進一步優化產業結構，降低企業成本，“工業上樓”模式逐漸產生。雖然目前該模式只在深圳、東莞等地實踐推廣，但從發展需求來看，除了一線城市之外，其他各城市產業集聚區的廠房市場都是非常緊缺的，這也是“工業上樓”發展的先決條件，因此，“工業上樓”模式會首先更集中地出現在城市的產業集聚區。

預測6：園區模式在細分賽道會分化成熟，不乏機遇

在產業園從“大而全”向“小而精”轉變的大趨勢下，園區模式也呈多樣化發展，除了土地、載體的租售之外，園區運營商在產業服務方面的多樣化發展也催生了更多的細分賽道不斷發展，輕資產運營模式、特色產業園區運營、產業投資等方向賽道都將存在非常大的發展機遇。

預測7：對招商來說，園區數字化原來是工具，未來是核心

隨著數字經濟的發展，大數據被廣泛應用，眾多領域因此而掀起變革的巨浪，招商工作也不例外，傳統的活動、人脈、感情、短利等招商模式正走向末途，以大數據、互聯網、人工智能為代表的新一代數字技術推動了招商的新趨勢。

預測8：輕資產運營將是未來彎道超車的關鍵

園區運營可以變現之后，輕資產運營不止賺二房東的錢，更有機會參與到資產升值的分紅當中。頭部的幾家運營機構將變成稀缺資源，有眼光的國有企業需要提前布局。在這領域當中，民企絕對會成為龍頭老大，而國有企業和央企更有可能是以跟隨者或者旁觀者的深入切入，至于具體哪種身份就得看國企改革的力度了。

預測9：沒有產業創新的地方，沒有產業投資

從各大園區運營商的產業投資表現來看，產業投資是一種結果，背后真正的能力是產業創新孵化。因此在創新孵化能力不足的地方，小微型企業很難通過自身解決發展中遇到的政策問題、資金問題、人才問題，企業整體創新能力不足，園區更難以實現產業投資的目的。只有產業創新孵化能力較強的園區，才會產生可觀的產業投資收益。

預測10：長線看好上海臨港，短線看好張江高科

從上市公司來看，方升研究長線看好上海臨港的發展，2021年公司營收增長率約60%，發展規模較快，同時臨港片區已經形成一定的產業集聚，后續發展仍大有可為。短線看好張江高科，2021年受被投企業股價波動影響，利潤率出現一定的下滑，但是張江高科的產業發展能力依然強勁，整體態勢持續向好。

文章來源：方升研究

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