從產業園區產品變遷歷程，我發現了園區運營的秘密
2022-10-28
產業園區作為助推產業發展、推動區域經濟發展的重要載體，其自身產品設計、開發模式和運營模式與經濟和產業發展不同階段的需要密切相關，園區的發展見證了國內產業轉型升級的過程。
產業園區作為助推產業發展、推動區域經濟發展的重要載體，其自身產品設計、開發模式和運營模式與經濟和產業發展不同階段的需要密切相關，園區的發展見證了國內產業轉型升級的過程。本文將從產業園區發展三階段入手，分析其背后透露出的產業園區發展方向，為未來產業園區發展提供一些參考意義。按照產業轉型升級的過程，園區的發展大致可以分為以下三種階段。
園區1.0版本——孕育期
在第一階段，中國產業起點較低，基本以食品飲料等中低端輕工業和工業制造業為主導產業。這時候的企業對于園區最主要的需求是廉價的土地租金和人力成本，當然也包括部分辦公及物業服務。為滿足企業需求，相應地，在園區產品上，此時的產業園區主要為工業園區，內部載體主要是標準廠房外加部分辦公樓，很少有其他的功能形態，且一般位于距離城區較遠的郊區。在園區運營模式上，這一階段園區尚無產業運營的概念，園區延用房地產開發模式，主要為園區內部企業提供租售、物業管理和手續代辦等初級產業服務，能夠滿足企業基本生產制造需求。早期的蛇口工業園便是這一階段園區發展的典型案例，作為中國第一個對外開放的工業區，園區產業以“三來一補”的形式承接中國香港、中國臺灣、日韓的外來加工業務為主，園區里的產品大部分為工業廠房，產業及生活配套缺乏。
（圖片來源：公眾號-創新南山）
園區2.0版本——創新發展期
在第二階段，隨著國內外經濟結構的變化，在過往初級制造業的基礎上，涌現了一批二三產企業 ，園區的產業結構在該時期得到優化，逐步從生產制造領域逐漸擴展到服務等其他領域。這時企業和員工對于園區的需求也更加多元化和個性化。除了需要一定的生產及辦公載體外，還需要一定的商業及生活配套設施。為滿足企業及員工需求，相應地，在園區產品上，除了工業園區，還出現了產業新城等新園區形態。園區的功能逐步復合，出現物流、金融、住宅、商場等生活配套和商業配套，既服務園內企業、也服務于人。在運營模式上，此時大部分園區的運營概念仍較模糊，運營服務主要為提供政策對接和物業等基礎服務。華夏幸福的產城融合系列產品之所以能夠“熱銷”便是順應了當時企業及員工對于生活及商業配套設施等的需求，當然由于其底層邏輯仍是快速周轉的房地產開發運營模式，導致其在產業運營領域根基薄弱，所以到第三階段，隨著企業對于產業配套要求的提升，以華夏幸福模式為代表的一系列企業也逐漸被市場淘汰。
園區3.0版本——高質量發展期
在第三階段也就是現階段，隨著國家大力發展高新科技企業，國內產業轉型升級，科創企業不斷涌現，其中，生物醫藥、智能制造、數字經濟等高附加值、高技術行業成為產業轉型發展的重點。隨著產業的發展，企業和員工對于園區載體和產業配套要求也在不斷提升?？苿撔推髽I除了以往的需求之外，在公共服務、產業服務和產品集群等方面要求園區能夠提供更針對性更高效的服務，具體可以概括為：園區管理智慧化；產業生態特色化；產品集群完善化。為滿足企業及員工需求，相應地，在園區產品上，這一階段部分園區根據不同類別的產業提供不同的服務，特色產業園逐步興起。部分特色園區提供特色產業領域的公用實驗室、孵化器等產業配套設施。在運營模式上，園區著重培育同個產業園區內上下游產業鏈的共生發展，同時構建多層次園區服務體系，打造數字化、智慧化園區運營管理體系。方升研究在接觸眾多產業園區運營商后，發現雖然目前國內許多產業園區都以專業化園區運營服務為標簽，但是真正做到的只有少數企業，大部分園區仍處于粗放式運營階段。星河產業集團作為目前行業龍頭企業中少有的民營企業，以市場化競爭手段在眾多園區運營商中殺出重圍，其旗下標桿項目深圳·星河WORLD 攬獲國家級科技企業孵化器、國家電子商務示范基地、國家級眾創空間、國家小型微型企業創業創新示范基地，四大國家級資質重磅榮譽，在疫情期間仍然保持了99%以上的出租率，從園區載體到產業運營服務都符合新興產業和新時代人群的訴求。星河的運營模式相比于傳統國企園區或許更具有市場參考價值。下面以星河為例，具體介紹星河產業運營和產品打造成功經驗。
在產業運營方面，星河并不把產業運營作為一個獨立的板塊，而是將其跟整體業務所結合，不以盈利為目的地服務企業。在這種理念之下，一方面星河可以更好鏈接園區里的企業，獲取產業企業信任，另一方面也為未來園區增值服務提供更多可能性。這點對于大部分園區來說，或許都是知易行難。
在公共服務方面，星河通過超級企業服務中心，將自有及外部穩定產業服務資源全部融入到此平臺，為入駐企業提供產業政策對接、法律服務、財稅咨詢、知識產權及員工招聘培訓等一站式公共基礎服務，解決企業的共性訴求，讓企業能夠享受多元、高效、專業、便捷的創新資源產業服務。
在產業生態方面，星河聯合領軍企業研究院打造了專精特新企業協同創新中心，將政府、產業運營商、研究院和行業小巨人四方優勢資源引入該中心。一方面，企業創新人才能夠在此得到專項培訓，另一方面，通過龍頭企業開放更多場景和資源，以及企業之間共享科技要素，越來越多的創新型初創企業得以快速成長，反過來助推相關企業集聚于此。協同共生、引領新生的產業生態或許是目前園區筑巢引鳳的核心武器。產業投資服務是星河產業運營服務體系中的關鍵一環。針對科創企業在研發初期普遍缺乏資金，融資難度大的痛點，星河產業集團依托母集團星河控股集團多年來的投資能力及資源，將產業投資作為產業運營中的一部分，涉及從風投、股權交易到金融服務等全方位金融業務。依靠產業投資服務這個觸角，星河得以深入接觸了解園區各企業的發展情況，并針對性的提供相應的孵化服務。同時借助股東這層身份，星河也得以有充分的動力去踏實助力園區企業成長。除了上述運營服務外，星河產業集團同時打造了覆蓋企業全生命周期的園區載體，從研發基地到創客空間，再到領創天下和加速器，最后到總部基地，為不同發展階段的企業提供個性化的載體空間。通過優質載體和成熟的運營體系，一方面，高質量企業得以入駐園區，另一方面，園區也能夠孵化出細分領域內的龍頭公司。星河產業集團已形成超5000家企業大聯盟。其旗下的標桿項目深圳·星河WORLD 以卓越的運營服務能力，入駐企業超1200家，集聚26家500強企業（區域總部或分公司），44家上市企業（區域總部或分公司），國高企業122家。從前面行業變遷和星河的案例，我們可以得知，專業化、精細化的產業運營服務和全面化的園區產品是滿足新興企業需求和產業園區未來發展的重要方向。值得注意的是，隨著新興產業的高速發展，許多細分領域都會出現相關的頂尖龍頭企業。這些企業總部往往會集聚于北上深等一線城市的產業核心區，在企業形象方面的需求有一定提升，要求園區在載體方面能夠呈現鮮明獨特的企業形象。針對頂尖龍頭企業總部的形象訴求，目前上海張江科學城和深圳星河都打造了雙子塔地標性項目。張江科學城為了吸引容納全球創新要素集聚張江，面向全球頂尖科創龍頭企業的企業總部形象訴求，打造了科學之門”雙子塔。針對頂尖龍頭高新技術企業對于企業形象的需求，星河也打造了中國最高的等高雙子塔--深圳·星河雙子塔，希望以此聚集國際集采中心、信息服務中心、高新技術產業等領域的完整產業鏈條，形成一個大型企業總部基地。雙子塔不只是園區的一個形象工程，它一方面可以滿足園區內頂尖龍頭企業總部形象的需求，另一方面又可以吸引園區外有同樣需求的企業集聚于此，打造產業集群，同時滿足地方政府招商引資及增加稅收的目的，是滿足政府、企業、員工三方需求的產品。
（左：“科學之門”；右：深圳·星河雙子塔）
隨著產業的轉型升級，產業園區也在不斷更新迭變。在當下如何定義一個產業園區的好壞？從政府端、企業端和員工端三方評價體系來看，園區產品打造能力是基礎，在基礎之上，產業運營能力將是各家運營商的核心競爭能力。
文章來源：方升研究
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