說到生物醫藥產業園區，大家第一時間想到的不外乎是張江藥谷、蘇州BioBAY、中關村生命科學園等等，這些園區都有一個共同的特點——國控園區，這就決定了他們的成功發展離不開背后當地政府的政策支持、資金支持、資源支持，因此部分發展經驗很難復制及借鑒，而從民營的生物醫藥園區案例上，體現了更多市場化的園區經驗及發展建議。
說到生物醫藥產業園區，大家第一時間想到的不外乎是張江藥谷、蘇州BioBAY、中關村生命科學園等等，這些園區都有一個共同的特點——國控園區，這就決定了他們的成功發展離不開背后當地政府的政策支持、資金支持、資源支持，因此部分發展經驗很難復制及借鑒，而從民營的生物醫藥園區案例上，體現了更多市場化的園區經驗及發展建議。
銀星科技園位于深圳龍華區，是銀星集團在2001年投資開發建設的科技產業園區，2005年項目一期建成后，先后引入包括富士施樂、ABB銀星等世界500強企業在內的20多家知名企業入駐，后續隨著產業升級以及園區的迭代發展，開始實施城市更新。2017年銀星著力打造銀星生命健康科技園，提供30萬m2產業空間，構建“研發實驗、檢測、中試、生產服務、動物實驗”全產業覆蓋的科研和生產環境，不斷提升產業聚集度和產業發展的整體實力。
圖表8-25：銀星科技園項目圖
目前園區已經發展成為聚焦生物醫藥行業的高科技園區，形成了“眾創空間-孵化器-加速器-產業園區”的全生態產業孵化鏈，滿足企業孵化、成長加速、總部基地的研發辦公需求，歷經十余年發展，園區獲得了聯合國文化產業示范基地、深圳市特色工業園等榮譽，同時于2020年深圳市人民政府辦公廳發布的《深圳市生物醫藥產業發展行動計劃（2020-2025）》中的產業集聚建設工程部分被納入重點打造及發展的唯一一個民營生物醫藥特色園區。因為園區拿地時間較早，成本相對較低，且項目產權清晰，所以前期投入產出是比較容易算帳的，目前園區100%自持運營，且園區租金基本高出同區域內園區30%左右，產生一定程度的資產溢價。截止2021年底，銀星科技園入駐的企業數量400余家，園區入駐率約90%，年產值超200億元，被稱為龍華區生命健康產業集聚度、專業度最高的園區，當之無愧的“扛把子”。
天時：風口從何而來？
要想知道銀星科技園為何發展的如此成功，必須先了解近幾年生物醫藥園區的發展邏輯，大家都知道產業園區是產業發展集聚的載體，產業的發展變遷會直接影響產業園區的規劃建設。時間倒回5年前，當時還是互聯網經濟的天下，各地都在熱火朝天的建設軟件園、科技園等類型園區，生物醫藥園區的數量和熱度都相對較低。到了2018年，藥明康德等生物醫藥獨角獸企業在IPO后的暴力表現，展現了中國在生物醫藥行業彎道超車的極大可能性，也點燃了資方對生物醫藥行業的熱情。生物醫藥突然成了資本市場上炙手可熱的產業，很多創業企業因此獲得了大量的投資，融資之后的第一件事就是擴大規模生產，有錢在手，這時候的擴張就不太考慮租金成本，而是考慮專業的載體，優質的資源，因此有大批量的優質生物醫藥企業急需找到優質的載體。而此時，正好銀星科技園進行了城市更新的改造，前期項目以生物醫藥、智能制造為產業定位，做了大量的市場調研后，建設了在層高、載重等方面高標準的專業載體，正好承接了優質生物醫藥企業擴張選址的需求，隨著大量生物醫藥企業的入駐，園區的招商方向也更加明晰，朝著專業的生物醫藥方向打造。尤其2020年疫情的爆發，大量的試劑檢驗企業反而獲得更好的發展，大家都在找合適的場地，此時銀星科技園正好有合適的載體，而且已經形成一定的集聚效應，反而招商情況更好。再到2021年各地政府對“專精特新”產業的扶持，也讓銀星科技園獲得更多的支持。簡單來看，銀星科技園的成功似乎非常幸運的踩中了生物醫藥產業園區發展時機，但成功從來不是簡單憑運氣就可以的，“天時、地利、人和”，三者缺一不可。
地利：專業是一切的基礎
大量的調研之后，方升研究發現很多生物醫藥園區失敗的根本原因是不懂產業，最直接的表現是園區載體不滿足產業發展需求。生物醫藥因為產業發展的特殊性，會對溫度、濕度、層高、用電、廢水廢氣處理等均有極高要求，這也是入駐園區的硬性條件。此外，藥物研發過程會產生一定污染，對園區的環評、微廢處理等也有要求，因此專業的園區載體建設是專業化園區成功的基礎。銀星科技園能抓住機遇首要的一點就是專業載體的匹配?！爸贸病狈侥堋耙齺眸P”。所謂梧高鳳必至，花香蝶自來。銀星立足生命健康產業專業需求，從解決產業空間及硬件配套需求的痛點、難點著手“筑好巢”。園區打造30萬m2生命健康產業空間，擁有環評證書，提供標準層高5.4m的稀缺層高、集中的廢水廢氣處理裝置、集中蒸汽供給、雙回路電力系統，以及第三回路供電保障-柴油發電機等專業產業配套，同時高度匹配GLP實驗室以及GMP廠房的各種硬件需求。“生物醫藥行業研發周期長、投資大，充滿未知性，對配套設施要求非常高。公司選擇落戶龍華，除了看重龍華的政策優勢和區位優勢，也是因為銀星科技園的建設非常符合企業的需求?！?/span>區別于其他產業，生物醫藥產業更偏重于技術研發創新及產業化能力，具有高風險、高投入、高回報和長周期等特點。這些特點意味著，生物醫藥產業的發展需要持續的創新協同及產業集聚的支撐。因此，完善的平臺與專業服務體系，對于生物醫藥企業的創新和發展意義重大。在這一點上，銀星生命健康科技園已然走在前面。自2017年園區布局生命健康產業伊始，銀星就高度聚焦專業服務平臺建設，通過自建、共建或引入各類公共服務平臺，包括醫療器械3C創新服務平臺、龍華區生物醫藥科技創新全產業鏈平臺、深圳市仿制藥質量和療效一致性評價平臺、數字生命科研平臺等，為生命健康企業提供全產業鏈服務，推動產業生態圈資源共享、協同創新，促進產業集聚。
圖表8-26：銀星科技園專業服務平臺建設
這些優質平臺的引入，不僅可以為園區企業，更可以面向整個生命健康領域市場提供專業化服務，對于園區乃至深圳的生命健康產業集聚的發展都具有深遠的意義。而它們在銀星的相繼落戶，正是對銀星堅持走專業化發展路徑的認同與肯定。
人和：強勁的招商+長效的運營
園區的發展離不開招商運營，如果說天時、地利是銀星科技園成功的基礎，那么人和就是其可持續穩定發展的關鍵。銀星科技園運營管理的優勢在于打造招商、運營、物業三位一體管理模式，互相配合溝通共進。民營園區的招商團隊都是比較狼性的，銀星也不例外，整體招商團隊的能力很強，首先體現在專業度上，生物醫藥的重點細分領域會設置專員進行研究與跟進，保障招商人員與客戶溝通的深度，同時建立了良好的制度，盡最大的努力跟進每一個客戶。此外優質的園區項目與優質的入園企業之間是雙向選擇的，也是雙向匹配的，招商團隊也會對企業進行嚴入篩選，確保產業定位的清晰，以及保障園區的長期優質發展。從園區運營來看，運營人員與招商人員的占比接近1：1，這說明銀星科技園對運營是非常重視的，目前園區搭建“一站式、一條龍”公共服務平臺，主要包括基礎服務、專業服務、增值服務。除此之外，銀星團隊還建立了“從上至下”細致的運營服務機制，簡單來說就是園區總經理溝通企業老板，園區運營經理溝通企業部門經理，園區運營專員溝通企業行政、財務等人員，多方位的了解企業的發展，發現企業的需求，并提供相應的服務。正常來說，企業有什么需求是很難按照一個反饋機制表達的，很多都是從日常的交流溝通中得來的，例如一些擴建需求等等，保持定期深入的交流是非常必要的。或許正是由于多方面的利好因素，近兩年的疫情并沒有影響園區的發展，反而很多生物醫藥企業因為疫情生產需要，獲得更好的生產發展。同時由于銀星科技園在產業發展上取得的成功，銀星的產業版圖也得到了進一步拓展。2021年3月10日，銀星坪山生命健康科技園正式開工，聚焦于生命健康行業，預計2022年竣工并投入使用。方升研究認為，特色產業園區的運營發展是有一定難度和壁壘的，但為一個產業發展提供幫助，為一個區域培育一個可持續發展的產業是一件難而正確的事，踩中“天時、地利、人和”，做成難而正確的事，是銀星科技園的選擇和踐行，值得更多的園區運營商借鑒。
文章來源：方升研究
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