雖然不是特別貼切，但跟現在火爆行業的產業運營的處境挺像的。當外資和本土產業發展火熱之時，各地發展產業盯著招商就行，產業運營不過是最后那層遮羞布，可能很多園區根本不在乎這些，市場需求龐大，載體需求大，賣載體拍拍屁股走人，談什么產業運營？

且不說目前地方政府對于園區載體的租售限制，最可怕的是如今全球的產業形勢都不容樂觀，產業企業都在盡量做減法，拓展的需求愈發謹慎。最明顯的就是這幾天跟大灣區那邊廠房的朋友閑聊，前兩年東莞、惠州那片廠房非常好賣，大概客戶看2-3個項目就能敲定?，F在不僅僅是客戶少了，有些客戶可能看了十幾個項目最后公司又調整了擴張的計劃，最后只能不了了之。

很多地方寄希望于降價、促銷這類傳統方式提升園區的去化率，且不說降價促銷是不是“死緩”，產業企業沒有意向的時候，園區降價就能促進擴張？賣不出去、租不出去的原因不是單純的因為價格高或低，是產業企業本身發展失速了，沒了需求。

當然降價，可以在企業有需求的情況下盡可能地爭取他的選址意向，但更多還是針對中小型企業的，越大型的企業對于園區從區位、載體、運營服務、產業生態到優惠政策都是考量標準，低租金可能是當中最不起眼的一環。恰恰現在有能力拓展的都是擁有一定實力的中大型企業。

市場上的企業進入了稀缺化、精品化時代，直接導致產業園區也無法單純依靠租金、售價進行“內卷”了，所以中大型企業關注的產業生態、產業運營成為了新的“內卷”賽道。

01 趨勢明顯，為何成功案例極少？

快速去化的產業園區房地產模式的熱潮剛剛過去，大家在園區發展理念上的變化其實還沒改變，從最近跟很多園區方交流中也能感受到。產業運營更多還是作為各家企業拿地和招商的噱頭，最后還是干的基本的物業服務。

一方面是產業園區的發展模式大家一時之間還難以轉變，亦或者說是大家對于產業運營的理解尚不深刻，即使那些在打造產業運營體系的區域，也很難在短時間上有所成效。所以大家看到的產業運營大多只停留在公司PPT上。

另一個因素是還在各地落實產業運營體系的時候，成為一種悖論。與產業運營現在是行業內最大熱點一樣，產業運營“投入大、見效慢”也是大家統一的認知。很多的產業園區現階段都已經遭遇了招商難題，希望通過產業運營來打造特色產業生態、吸引優質企業、孵化中小型企業，在產業招商方向上完成“彎道超車”。

但事實上領導任期中需要出成績，可能也是橫亙在產業運營體系落地上的鴻溝，需要產業園區能夠在更短的時間內出更多的成績，那最后更多的政策支持、資金投入的方向也是圍繞一個個實際的招商項目，跟過去如出一輒。

沒有資金、沒有決心，不想花時間，什么事都做不好，更何況要求更細致入微的產業運營了。

02 大小運營結合，才能有效落地

其實從產業運營的本質出發，“大投入、慢回報”，再到從政策、資金、配套等一系列的因素，他就不是一家民營企業能夠做的。又要協調政府資源、又要自己投錢，還能接受長周期的回報形式，想想也不是一家民營企業老板能夠接受的，所以現階段的產業園區中，民營企業更多的還是在保守觀望、廠房領域重拳出擊或是通過代理招商、代建形式盡可能的獲取收入。

產業運營問題重重，那么究竟該怎么通過產業運營來搭建一個能夠推動小微企業發展壯大，大型企業愿意落地的產業氛圍，也就是大家所說的產業生態呢？

我認為首先還是要通過地方政府來為產業運營搭建起一個大環境，從合理的產業定位、重點龍頭企業的導入、產業扶持到高校院所、城市基礎設施建設等，這是影響產業企業落地，形成產業氛圍的核心，這也是只有地方政府才能干的事。

有了地方政府的大運營的保障，園區運營商才能圍繞特定的產業定位在載體、融資、增值服務等領域做得更深、做得更專業，形成一個小運營的體系。

我可能去過的城市，看過的園區還不夠多，但從我的角度來說，現階段的上海可能是在產業大運營的打造上比較有優勢以及值得學習的。

從94年為張江區域引入羅氏制藥，時任上海市副市長、浦東新區管委會主任的趙啟正在賀詞中正式提出在浦東張江建設“藥谷”，到99年聚焦張江戰略，不只是產業政策方面大力支持張江發展生物醫藥產業，遷移高校、創立院所再到2000年地鐵“張江高科”站開通。

打造了一個當時留學回國創業的首選地，再加上當時以羅氏為代表的龍頭企業，很大程度上推動了張江生物醫藥產業起步的難題。

而張江集團當時作為張江運營主體，他當時做的其實就是如今大家關注的產業運營概念，圍繞海歸創業、本土創業企業，提供一個眾創空間、孵化器、加速器以及產業化基地的全流程載體，再到基礎服務、增值服務以及專業服務為一體的服務體系。當然大家最推崇的還是張江最能打的產業投資模式以及成熟的投后服務。

對于當時的張江集團而言，盈利顯然不是他們的首要目標。

如何發展產業，如何打造生物醫藥產業集群，如何讓更多科創企業從張江發展壯大，如何讓更多頂尖生物醫藥企業愿意來張江，是當時他們工作的核心訴求，才最終逐漸形成了現階段大家看到的張江產業運營體系。就如之前專訪張江科投總經理余洪亮余總時他提到的，張江做產業投資當時只是為了更好的服務企業，當然現在也取得了突出的收獲，無論是產業上還是收入上。

以產業發展為核心，才能出現產業運營體系，這也是為什么我覺得國企才能做產業運營的原因。

在張江之后，推動特斯拉落戶臨港，再到2019年成立臨港新片區，除了一貫的產業政策支持，制度創新、基礎設施配套、高校院所的遷移新建，都展露出了上海在打造產業方向上的決心和力度。從我的角度上來看，上海在產業發展這塊，搭建大運營環境上，從不含糊。

2022年臨港全年完成規上工業總產值3482億元，同比增長30%；完成制造業投資360億元，同比增長25.7%，占全市制造業投資比重進一步提升；完成簽約前沿產業項目104個，涉及總投資額1389.5億元，3年時間也交出了一份非常優異的成績單。在2023年4月9日，特斯拉儲能超級工廠也正式落戶臨港新片區，成果令人側目。

可能我對于上海臨港的認知還不夠全面，但他將產業投資與配套服務作為企業的核心發展布局，最后能圍繞智能制造、生物醫藥等產業方向，一項一項落實下去，更是令人不得不嘆服。他們的那句讓企業“愿意來”到“不愿走”，我覺得是對于產業運營的最好體現。

03 總結

現在產業園區行業內可能還沒有一套大家都認同的產業運營體系，中關村、臨港、張江這些走在行業最前沿的園區在產業運營體系上可能也是各有所長，但不得不說，上海在產業大運營上，已經走在了全國的最前端，說一句產業運營高地不為過！

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